Devir Sözleşmesi

Devir Sözleşmesi Nedir?

Devir sözleşmesi, bir ticari ilişki bütününün — kira hakkı, işletme, demirbaşlar, ruhsat, marka, müşteri çevresi — başka bir kişiye aktarılması amacıyla düzenlenen iki tarafı ilgilendiren sözleşmedir. Türk hukukunda bağımsız bir sözleşme tipi olarak kodifiye edilmemiştir; TBK'nın genel hükümleri, TTK'nın ticari işletme devri hükümleri (m.11 vd.) ve kira hukuku hükümleri (TBK m.323 vd.) birlikte uygulanır.

Pratikte üç temel devir sözleşmesi tipi ile karşılaşılır: (1) kira sözleşmesi devri — sadece kiracılık hakkı aktarılır; (2) ticari işletme devri sözleşmesi — aktif ve pasifleriyle bir bütün olarak işletme devri; (3) karma devir sözleşmesi — hem kira hakkı hem işletme unsurları birlikte devrolur (tipik devren kiralık senaryosu). Hangi tipin düzenleneceği devir konusunun kapsamına ve tarafların iradesine bağlıdır. Yanlış seçilen sözleşme tipi, vergi ve hukuki sorunlara yol açar.

12 Zorunlu Madde — Detaylı Açıklama

İdeal bir devir sözleşmesinde bulunması gereken 12 madde ve içeriği aşağıdaki gibidir:

1. Tarafların Kimlik Bilgileri: Gerçek kişiler için ad-soyad, T.C. Kimlik Numarası, adres; tüzel kişiler için unvan, vergi numarası, ticaret sicil numarası, MERSİS numarası, temsil yetkisi (imza sirküleri). Tebligat adresi mutlaka belirtilmeli — bu adrese yapılan tebligatlar geçerli sayılır. Tüzel kişinin temsilcisinin yetkisi imza sirküleri ile belgelendirilmelidir.

2. Devir Konusu: Kira sözleşmesi, işletme, demirbaş listesi, marka, fikri mülkiyet (patent, faydalı model, telif), alan adı (domain), franchise / bayilik hakları, sözleşmeler ve ruhsatlar tek tek sayılmalıdır. "İşletmenin bütünü" gibi genel ifadeler, ihtilaflarda karar verici olamaz. Demirbaş listesi ise marka / model / seri numarası / adet ile ayrıntılı düzenlenmelidir.

3. Devir Bedeli Ayrımı: Hava parası + demirbaş bedeli + işletme şerefiyesi + varsa gayrimenkul bedeli ayrı ayrı yazılmalıdır. Tek kalem altında toplanmamalıdır — vergi idaresi her kalemi farklı vergi rejimine tabi tutabilir (KDV oranı, amortisman rejimi, stopaj). VUK m.282 uyarınca alıcının şerefiyeyi 5 yılda itfa edebilmesi için de bu ayrım zorunludur.

4. KDV Hesabı: 7346 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile 10.07.2023 sonrası genel KDV oranı %20'dir. Faturalama yapılacak kalemler için KDV hariç tutar ve KDV ayrıca yazılmalıdır. Devir bir bütün olarak ticari işletme devri niteliğinde ise KDVK m.17/4-c kapsamında kısmi / tam istisna uygulanabilir; mali müşavir görüşü zorunludur.

5. Ödeme Planı: Peşin veya taksitli olabilir. Taksitliyse vade tarihleri, faiz oranı (temerrüt halinde), tahsil aracı (banka havalesi / EFT zorunlu mu?), ödeme kanalı açık yazılmalıdır. Banka havalesi zorunluluğu, 459 sıra numaralı VUK Genel Tebliği kapsamında 7.000 TL üstü ödemeler için getirilmiştir.

6. Kiraya Verenin Yazılı Rızası: Kira sözleşmesi devrinde TBK m.323 gereği zorunludur. Rıza ya devir sözleşmesinin eki olarak konulur ya da ayrı bir belge olarak sözleşmeye atıfla ilave edilir. Kiraya verenin imzalı onayı olmayan kira devri, üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez; tahliye davası riski doğar.

7. Önceki İşletme Borçlarından Devralanın Sorumsuzluğu: İç ilişkide rücu hakkı; dış ilişkide TBK m.202 çerçevesinde 2 yıl müteselsil sorumluluk kabulü. Sözleşmede devreden, tüm borç ve alacakları kendisi üstlendiğini beyan eder; devralan aleyhine talep gelirse devreden rücu ile karşılamayı taahhüt eder.

8. Ruhsat ve İzin Devir Prosedürü: Yeni ruhsat başvurusu kim yapacak, gerekli masrafları kim karşılayacak, hangi süre içinde tamamlanacak? Bazı ruhsatlar (gıda, sağlık, alkollü içecek) yeniden alınmak zorundadır. Devir sonrası ruhsat alınamazsa kiracının tazminat hakkı olup olmayacağı da ayrıca düzenlenmelidir.

9. Çalışanların Devri: 4857 sayılı İş Kanunu m.6 uyarınca iş sözleşmeleri otomatik geçer; kıdem ve ihbar tazminatı sorumluluğu devreden + devralan arasında paylaşılmalıdır. Devir öncesi doğmuş alacaklar (ücret, fazla mesai, yıllık izin ücreti) devreden tarafından karşılanır ise iç ilişkide bu durum yazılmalı. Toplu iş sözleşmesi varsa tarafların bu sözleşmeye bağlılığı da not edilmelidir.

10. Garanti ve Taahhütler: Ciro beyanının doğruluğu, demirbaşların çalışır durumu, vergi / SGK borcu olmadığı, dava ve icra takibi olmadığı, fikri mülkiyet uyuşmazlığı bulunmadığı, satıcının yetkisi. Her garanti kalemine karşılık ispatlanırsa cezai şart veya indirim taahhüdü bağlanmalıdır.

11. Cezai Şart ve Cayma: Tarafların taahhütlere uymama halinde yaptırımlar. Cezai şart miktarı abartılı olmamalı (TBK m.182 aşırı cezai şartları mahkemece indirtilebilir). Cayma halinde bedelin ne kadarının iade edileceği, hangi giderlerin karşılanacağı net yazılmalı.

12. Uyuşmazlık Çözümü: Yetkili mahkeme, tahkim şartı, arabulucu süreci. Tacir sıfatına sahip taraflar arasında arabuluculuk zorunluluğu vardır (dava şartı). Yetkili mahkeme olarak işyerinin bulunduğu yer Asliye Ticaret / Hukuk Mahkemesi tercih edilir.

Neden Yazılı Olmalı?

• İspat: HMK m.200 uyarınca belli miktarın üstündeki alacaklar yazılı delille ispatlanır.
• Vergi: KDV ve gelir vergisi yükümlülüğü için fatura düzenlenmeli; fatura ancak yazılı sözleşme ile tutarlı düzenlenebilir.
• Üçüncü kişi: Alacaklılara karşı devir tarihinin tespiti (TBK m.202 çerçevesinde 2 yıl sayısı).
• Uyuşmazlık: Cayma, iade, ödeme sorunlarında objektif delil.

Noter Onayı ve İspat Değeri

Devir sözleşmesinin noter tasdiki kural olarak zorunlu değildir; ancak bazı hallerde gerekli olur veya güçlü şekilde tavsiye edilir:

• Gayrimenkul devri varsa: Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca tapu devri tapu müdürlüğünde yapılır, noter tasdiki satış vaadi sözleşmesi için gerekli olabilir.
• Şirket devri söz konusuysa: TTK uyarınca anonim ve limited şirketlerin pay devirleri noter onayı / ticaret sicili tescili gerektirebilir. Limited şirket pay devri noter onaylı yapılmalıdır (TTK m.595).
• Ticari işletme devri: Ticaret siciline tescil için noter onaylı devir sözleşmesi talep edilir; uygulamada noter onayı devir sözleşmesinin standardı haline gelmiştir.
• Marka devri: 6769 sayılı Sınai Mülkiyet Kanunu uyarınca marka devri yazılı şekil ve tarafların imzalarının noterce onaylanmasını gerektirir.
• İspat değeri için: Tarihli imza ve belge sahteciliğine karşı güvence sağlar. Noter onaylı belgeler HMK m.204 uyarınca "resmi senet" niteliğindedir ve bir başka resmi belge ile çürütülmedikçe ispat gücü tamdır.

Noter onayının maliyeti, Harçlar Kanunu uyarınca belge bedelinin binde 1,13 oranında harç + noter ücreti'dir. Kapsamlı devir sözleşmeleri için bu maliyet ciddi bir tutara çıkabilir; ancak ispat gücü gözetildiğinde genellikle yatırıma değer olarak kabul edilir.

Damga Vergisi ve 1/4 Kuralı — Madde 14/2

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca devir sözleşmeleri damga vergisine tabidir. 2026 itibarıyla uygulanan oranlar:

• Genel sözleşme damga vergisi oranı: Binde 9,48
• Azami tutar / belge: 29.115.961,10 TL (2026)

Madde 14/2 "1/4 Kuralı": Mevcut bir sözleşmenin devri veya mevcut bir sözleşmede yer alan hükümlerin değiştirilmesini içeren sözleşmeler, o belgenin asıl bedeli üzerinden hesaplanacak damga vergisinin dörtte biri oranında damga vergisine tabidir. Yani kira sözleşmesinin devri için uygulanacak damga vergisi, asıl kira sözleşmesinin damga vergisinin dörtte biri kadardır.

Örnek Hesap: 1.000.000 TL devir bedelli bir ticari işletme devir sözleşmesinde:

• Genel oran uygulanırsa: 1.000.000 × 0,00948 = 9.480 TL
• 1/4 kuralı uygulanırsa: 9.480 ÷ 4 = 2.370 TL

Bu tutarlar, sözleşme sayısına göre (her taraf / nüsha başına) ayrıca mükerrerdir. Hızlı tutar tahmini için Damga Vergisi Hesaplayıcı aracımız 1/4 kuralını otomatik uygular. Damga vergisinin kim tarafından ödeneceği Damga Vergisi Kanunu m.24 uyarınca taraflar arasında müteselsil sorumluluktur; ancak uygulamada sözleşmede hangi tarafın ödeyeceği kararlaştırılır.

TBK m.323 — Kiraya Verenin Yazılı Rızası

Kira sözleşmesinin devrinin geçerliliği için kiraya verenin yazılı rızası zorunludur. TBK m.323 işyeri kiraları için önemli bir istisna getirir: kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Haklı sebep örnekleri:

• Devralanın mali yeterliği konusunda ciddi şüphe.
• İşyeri kullanımının yönetmelik / imara aykırı hale gelmesi.
• Binanın tesisat / güvenlik yönünden risk oluşturması.
• Devralanın meslek / iş tecrübesinin yetersiz olması.

Kiraya veren makul süre içinde yanıt vermezse Yargıtay içtihatları rıza vermemiş sayılacağı yönündedir; bu nedenle yazılı başvuru ve süre takibi önemlidir. Kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermezse, kiracı mahkemeye başvurarak rızanın hâkim kararıyla verilmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme kararı kiraya verenin onayı yerine geçer.

İşyeri kiralarında TBK m.323 son fıkra uyarınca, devreden kiracı devir konusu kira sözleşmesi süresinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracı ile müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Bu süre sözleşme ile uzatılamaz; kısaltılması ise kiraya veren aleyhinedir ve geçersizdir.

Sözleşmenin İhtilaflı Hale Gelmesi

Uygulamada devir sözleşmelerinin ihtilaflı hale gelmesinin en sık sebepleri:

• Ciro / kâr beyanının gerçek dışı çıkması: Devreden beyan ettiği ciroyu somut verilerle kanıtlayamazsa tenkis (bedel indirimi) davası doğar.
• Demirbaşların bozuk / eksik çıkması: Teslim anında tutulan tutanağa aykırı durumlar için tazminat talebi.
• Ruhsatın devralınamaması: Yeni ruhsat başvurusu reddedilirse sözleşmeden dönme ve bedel iadesi dahil birçok talep doğabilir.
• Önceki borçların ortaya çıkması: 2 yıllık TBK m.202 süresi içinde devreden alacaklının devralandan tahsilat için başvurusu.
• İşçi alacakları: İş Kanunu m.6 kapsamındaki müteselsil sorumluluk nedeniyle devir öncesi doğmuş alacak taleplerinin devralana yönelmesi.
• KDV / vergi itirazı: Vergi idaresinin KDVK 17/4-c istisnasını reddetmesi veya şerefiyenin reddi halinde tarhiyat.

Her bir ihtilaf tipine karşı sözleşmede garanti klozları, cezai şart, escrow hesabı ve sigorta gibi koruma mekanizmaları düşünülmelidir. Kar Marjı Hesaplayıcı aracımızla beyan edilen ciro / kâr rakamlarının gerçekçilik testi, sözleşme öncesi akla yakın bir adımdır.

Örnek Maddeler — Konu Tanımı + Garantiler

Konu tanımı örnek maddesi:

> "İşbu sözleşme ile DEVREDEN, [adres] adresinde faaliyet gösteren 'X Cafe' isimli ticari işletmeyi, ekli listede belirtilen tüm demirbaşlar, işyerinin kiracılık hakkı, ticari unvan, marka ve müşteri çevresi dahil olmak üzere aktif ve pasifleriyle bir bütün halinde DEVRALAN'a TBK m.202 ve TTK m.11/3 hükümleri çerçevesinde devretmeyi taahhüt eder."

Garanti ve taahhüt örnek maddesi:

> "DEVREDEN, işbu sözleşme tarihi itibariyle işletmenin; (a) vergi dairesine, SGK'ya veya belediyeye herhangi bir borcunun bulunmadığını, (b) hakkında açılmış / tehdit eden bir dava veya icra takibinin bulunmadığını, (c) son 12 ay cirosunun ekte yer alan banka hareketleri ile uyumlu olduğunu, (d) demirbaşların ekli listede belirtilen durumda ve çalışır halde teslim edileceğini beyan ve taahhüt eder. Bu beyanların gerçek dışı olduğunun tespiti halinde DEVREDEN, DEVRALAN'a doğan zararın tazmini ve ek olarak devir bedelinin %20'si oranında cezai şart ödemeyi kabul eder."

Daha ayrıntılı örnek sözleşme ve adım adım hazırlık için Devir Sözleşmesi Nasıl Yapılır? rehberimize göz atabilirsiniz.

Sözleşmeye Dahil Edilmesi Gereken Ek Klozlar

Asgari 12 madde dışında, sektöre veya işlemin karmaşıklığına göre aşağıdaki klozlar da düşünülmelidir:

• Gizlilik (NDA) Klozu: Devir görüşmeleri öncesi ve sonrasında alınan ticari sırların saklanması. Devir gerçekleşmese bile süre sonuna kadar gizlilik yükümlülüğü devam eder.
• Rekabet Yasağı: Devreden, belirli bir süre ve coğrafi alan içinde aynı iş koluyla uğraşmama taahhüdü verir. TBK m.445 uyarınca rekabet yasağı klozu süre, yer ve konu bakımından makul olmalıdır — genelde 1-3 yıl ve aynı il sınırları kabul görür.
• Know-How Transferi: Devreden, kritik süreçleri, tarif / formül / yöntem bilgilerini yazılı olarak devralana aktarmakla yükümlüdür. Eğitim süresi (1-4 hafta) belirlenebilir.
• Müşteri Geçişi: Mevcut müşterilere bilgilendirme yapılması, iletişim bilgilerinin sorunsuz devri, kritik müşterilerin belli bir oranda korunması şartları.
• Fikri Mülkiyet Devri: Marka, logo, alan adı (domain), sosyal medya hesapları, patent, faydalı model, tasarım tescilleri. Marka devri için TÜRKPATENT nezdinde ayrı devir işlemi yapılması gerekir.
• Online Varlıklar: Web sitesi, e-ticaret hesapları (Hepsiburada, Trendyol, Amazon satıcı hesapları), Google İşletme Profili, sosyal medya yönetimi, e-posta hesapları.
• Tedarikçi Sözleşmeleri: Kritik tedarikçilerden alınan onayların ek olarak alınması; franchise / distribütörlük sözleşmelerinde geçiş onayı.
• Arabuluculuk Süreci: Uyuşmazlık halinde önce arabuluculuk; başarısız olursa mahkeme süreci. Tacir sıfatlı taraflar için zaten dava şartıdır.
• Force Majeure (Mücbir Sebep): Salgın, doğal afet, savaş, kanun değişikliği gibi öngörülemeyen durumlarda sözleşmenin esnekliği.
• Dijital İmza: 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu uyarınca nitelikli elektronik imza ile imzalanmış sözleşmeler kağıt imzalı sözleşmeler ile aynı hukuki sonucu doğurur.

Örnek Devir Bedeli Yapılanması

1.500.000 TL'lik bir devir için tipik bedel dağılımı ve vergi yansıması:

Damga vergisi (1/4 kuralı sonrası): 1.500.000 × 0,00237 = 3.555 TL.

Alıcı açısından muhasebe kaydı: Hava parası ve şerefiye birlikte 261 numaralı "Haklar ve Şerefiye" hesabına kaydedilir; demirbaş 255 numaralı hesaba aktifleştirilir; KDV 191 numaralı hesapta indirim konusu yapılır.

Devir Sözleşmesi Hazırlığında Hukuk & Mali Müşavirlik İşbirliği

Sağlıklı bir devir sözleşmesi hazırlamak için hukuk müşaviri ve mali müşavir birlikte çalışmalıdır:

• Hukuk müşaviri: Sözleşme metni, kıymetli evrak ihtiyaçları, ticaret sicili tescili, davalar, şartlar.
• Mali müşavir: Vergi rejimi optimizasyonu, KDV uygulaması, şerefiye aktifleştirme, bilanço etkileri.
• Notere başvuru zamanlaması: İkili hazırlık tamamlanmadan notere gidilmemeli; noter metni değiştirme yetkisine sahip değildir.
• Ön tasnif: Demirbaş listesi fiziki inceleme ile çıkarılmalı; mali müşavirin tabakası ile eşleştirilmelidir.

Bu işbirliği genelde devir bedelinin %0.5-1.5'i maliyetle karşılanır ve olası vergi tarhiyatları, dava masrafları ve müteselsil sorumluluk risklerini ciddi ölçüde azaltır. Kar Marjı Hesaplayıcı aracımızla devralınacak işletmenin gerçek kâr marjını test edebilirsiniz — müşavirlik bütçesi bu test sonucundan küçük bir bölümdür.

Devir Sözleşmesinde Olması Gereken Asgari Maddeler

1. Tarafların kimlik bilgileri: TCKN / vergi kimlik numarası, adres, ticaret sicil numarası.
2. Devir konusu: Kira sözleşmesi, işletme, demirbaş listesi, marka, sözleşmeler, ruhsatlar tek tek sayılmalı.
3. Devir bedeli ayrımı: Hava parası + demirbaş bedeli + işletme şerefiyesi ayrı ayrı yazılmalı.
4. KDV hesabı: %20 genel oran (10.07.2023 sonrası) faturalanacaksa açıkça yazılmalı.
5. Ödeme planı: Peşin, taksit, banka havalesi zorunluluğu.
6. Kiraya verenin yazılı rızası: TBK m.323 gereği zorunlu — sözleşmeye ek olarak.
7. Önceki işletme borçlarından devralanın sorumsuzluğu: İç ilişkide rücu hakkı.
8. Ruhsat ve izin devir prosedürü: Yeni ruhsat başvurusu kimin sorumluluğunda?
9. Çalışanların devri: İş Kanunu m.6 uyarınca iş sözleşmeleri otomatik geçer.
10. Garanti ve taahhütler: Ciro, demirbaş durumu, vergi uyumu, davaların olmaması.
11. Cezai şart ve cayma: Tarafların taahhütlere uymama halinde yaptırımlar.
12. Uyuşmazlık çözümü: Yetkili mahkeme, tahkim şartı, arabulucu süreci.

Sık Sorulan Sorular

Devir sözleşmesi noter tasdiki gerektirir mi? Zorunlu değildir, ancak şirket pay devri veya gayrimenkul devri gibi özel durumlarda gereklilik doğar. Her koşulda ispat değeri için noter onayı güçlü bir tercihtir.

Sözleşmede hava parası nasıl gösterilmeli? Demirbaş bedelinden ayrı kalem olarak açık tutar ve KDV gösterilmelidir. Hava parasına KDV (%20) ayrıca hesaplanır ve fatura düzenlenir.

Kiraya verenin yazılı rızası nasıl alınır? Yazılı başvuru ile talep edilir; kiraya veren makul süre içinde cevap vermeli, haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Noter ihtarı ile süreç belgelenmelidir.

Önceki kiracının borçları devralana geçer mi? Kural: geçmez. Ancak ticari işletme devri niteliği kazanırsa TBK m.202 kapsamında 2 yıl müteselsil sorumluluk doğabilir. Sözleşmede açık sorumsuzluk ibaresi ve önceden borç sorgusu şarttır.

Çalışanların durumu nasıl olur? İş Kanunu m.6 uyarınca iş sözleşmeleri otomatik olarak devralana geçer; işçi hakları korunur. Kıdem ve ihbar tazminatı ile ilgili sorumluluğun iç ilişkide kim tarafından üstlenildiği sözleşmede belirtilmelidir.

Fatura ne zaman kesilir? Hava parası tahsili anında (nakit/banka havalesi) fatura düzenlenmelidir. VUK ve KDV Kanunu tahsil tarihi veya teslim tarihinden itibaren 7 gün içerisinde fatura düzenleme zorunluluğu getirir.