TBK Madde 352 — Tahliye Sebepleri

Madde 352 Tam Metin

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun İKİNCİ KISIM — Özel Borç İlişkileri, DÖRDÜNCÜ BÖLÜM — Kira Sözleşmesi, İKİNCİ AYIRIM — Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, "F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / II. Dava yoluyla / 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle" başlığı altında yer alan madde şöyledir:

> Madde 352 — 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle > > (1) Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. > > (2) Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. > > (3) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu yapı, üç farklı tahliye sebebini tek bir maddede birleştirir; hepsinde ortak unsur kiracının kusurlu veya ilgili davranışıdır.

Birinci Fıkra — Tahliye Taahhüdü (m.352/1)

Türk kira hukukunun en etkili tahliye mekanizmalarından biri olan tahliye taahhüdü üç kritik unsura dayanır:

1) Yazılı Şekil Şartı Tahliye taahhüdü yazılı olarak verilmelidir. Sözlü taahhüt geçersizdir. Yazılı şekil, kiracının imzasını taşıyan bir belgedir; noter zorunlu değildir ancak ispat gücünü artırır.

2) Kiralananın Teslimden Sonra Verilmiş Olma Bu şart Yargıtay içtihadınca en sıkı uygulanan şartlardan biridir:

• Kira sözleşmesi ile aynı tarihli tahliye taahhüdü kural olarak geçersizdir.
• Sözleşmeden önce verilmiş taahhütler geçersizdir.
• Taahhüt ancak teslim tarihinden sonra kiracının serbest iradesiyle verilmelidir.

Yargıtay 3. HD E. 2024/4052 K. (güncel emsal karar): Kira sözleşmesi 15.05.2022 başlangıç tarihli; kiracı 16.05.2022 tarihli taahhütname ile 15.05.2023'te tahliye taahhüdünde bulunmuştur. Yargıtay, kira ilişkisinin kurulmasının ardından alınan taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesi ürünü sayılacağını; aksini iddia eden kiracının ispat yükünü taşıdığını kesin biçimde belirtir.

3) Bir Ay Hak Düşürücü Süre Taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde:

• İcra takibi başlatılmalı (İİK m.269 kapsamında tahliye taahhüdüne dayalı takip), veya
• Tahliye davası açılmalıdır.

Bu süre hak düşürücüdür; uzatılmaz, durmaz. Süre geçerse taahhüt geçerliliğini yitirir ve o kira dönemi için kullanılamaz.

İkinci Fıkra — İki Haklı İhtar (m.352/2)

İki haklı ihtar kuralı, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı etkili bir tahliye yoludur. Şartlar:

1) Kira Süresi Kapsamı:

• Bir yıldan kısa süreli kiralarda: Kira süresi içinde iki haklı ihtar yapılması.
• Bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda: Bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar yapılması.

2) İki Ayrı İhtar, İki Ayrı Kira Dönemi:

• İki haklı ihtar için iki ayrı kira ayına ilişkin iki ayrı ihtar gereklidir.
• Aynı kira ayı için iki kere ihtar çekilmesi yetmez.
• İhtarlar yazılı olmalıdır.

Yargıtay 3. HD E. 2018/5827 K. 2018/9394 ve 3. HD E. 2017/11179 K. 2018/5354: İki haklı ihtarın ayrı dönemlere ait olmalı; aynı kira ayı için ikinci ihtar sayılmaz.

3) Haklı İhtar Niteliği: İhtar "haklı" olmalıdır; yani:

• İhtarın yapıldığı tarihte kira borcu fiilen mevcut olmalı.
• Kiracı ödememe halinde kalmış olmalı (temerrüde düşmüş).
• İhtar usulüne uygun (yazılı, tebligatlı) yapılmış olmalı.

İcra takibinde ödeme emri de haklı ihtar sayılır — Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadıdır.

4) Bir Ay Hak Düşürücü Süre: Kira süresinin (bir yıldan kısa sürelilerde) veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Üçüncü Fıkra — Kiracının Oturacak Konutu (m.352/3)

Üçüncü fıkra farklı bir mantığa dayanır: kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren — sözleşme kurulurken bunu bilmemiş olmak kaydıyla — tahliye isteyebilir.

Şartlar:

1. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunmalı.
2. Konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalı.
3. Konut oturmaya elverişli olmalı — harabe, bulunduğu yere göre uygunsuz, çok uzakta vb. değil.
4. Kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmiyor olmalı (iyi niyet).
5. Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı.

Sözleşme başlangıcında bilinen konut bu hakkın kullanımını engeller. "Oturmaya elverişli" kavramı hâkim takdirine bağlıdır — yaşam koşulları, aile büyüklüğü, iş yeri-ev mesafesi gibi objektif unsurlar değerlendirilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-a). Dava değeri ne olursa olsun kira uyuşmazlıkları sulh hukuka aittir.

Yetkili mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi (HMK m.12). Kesin yetki olmasa da uygulamada taşınmazın olduğu yer tercih edilir.

Yargılama Usulü ve İspat

• Basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316-322).
• Tahliye davaları hızlı sonuçlandırılmalıdır.
• Delil olarak: kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü belgesi, ihtarnameler, ödeme belgeleri, tanık ifadesi, bilirkişi raporu (konut elverişliliği vb.).
• Taraf isteğiyle veya resen keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.
• Karar lehine ise tahliye hükmünün icrası için 10 günlük temyiz süresi beklenir; ilam kesinleşince icra başlar.

TBK m.352 ile Diğer Tahliye Sebeplerinin Karşılaştırması

Pratik Uygulama Örnekleri

Örnek 1 — Tahliye Taahhüdü (m.352/1): Kira sözleşmesi 01.03.2024 tarihli. Teslim aynı gün. Kiracı 15.03.2024 tarihli noter taahhüdüyle 01.03.2025'te tahliyeyi yazılı taahhüt etti. 01.03.2025 geldi; kiracı tahliye etmedi. Kiraya veren 31.03.2025'e kadar icra takibi veya tahliye davası açmalı. Bu süre hak düşürücüdür.

Örnek 2 — İki Haklı İhtar (m.352/2): 3 yıllık kira sözleşmesi (01.07.2024-01.07.2027). 2025 kira yılında (01.07.2025-01.07.2026) kiracı:

• Eylül 2025 kirasını ödemedi → Eylül 2025'te haklı ihtar.
• Şubat 2026 kirasını ödemedi → Mart 2026'da ikinci haklı ihtar.

Kiraya veren 01.07.2026 (kira yılı sonu) + 1 ay = 01.08.2026'ya kadar tahliye davası açabilir.

Örnek 3 — Kiracının Oturacak Konutu (m.352/3): Kiracı Bursa/Nilüfer'de kira evinde otururken aynı ilçede tapulu bir dairesi bulunduğu tespit edildi. Kiraya veren sözleşmenin kurulduğu tarihte bu durumu bilmiyordu. Sözleşme 31.12.2025'te bitiyor — 01.02.2026'ya kadar dava açılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanabilir mi? Kural olarak hayır. TBK m.352/1 "kiralananın teslim edilmesinden sonra" kiracının taahhüt vermesi şartını aramaktadır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya önceden alınan taahhütler, kiracının bağımsız iradesinin bulunmadığı varsayımıyla geçersiz sayılır. Yargıtay 3. HD bu şartı sıkı uygular. Ancak istisnai olarak teslim aynı gün içinde gerçekleşmiş ve taahhüt teslim sonrası imzalanmışsa geçerli kabul edilebilir; kiraya veren teslim sırasını ispat etmekle yükümlüdür.

İki haklı ihtar için aynı ay için iki ihtar yeterli mi? Hayır. TBK m.352/2 iki ayrı kira dönemine (ay) ilişkin iki ayrı ihtar arar. Aynı kira ayı için iki kez ihtar çekilmesi tek haklı ihtar sayılır. Yargıtay 3. HD E. 2018/5827 K. 2018/9394 sayılı kararı bu hususu netleştirir. Ayrıca icra takibi yoluyla gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emri de haklı ihtar sayılır; ayrıca noter ihtarı çekilmesine gerek yoktur.

Kiracı ihtardan sonra öderse tahliye davası açılabilir mi? Evet. İki haklı ihtar davası, kiracının ödememe hali için verilmiş iki haklı ihtarın varlığına dayanır; kira borcunun sonradan ödenmesi davayı etkilemez. Yani kiracı iki ihtardan sonra borçlarını ödese bile, kiraya veren kira yılı sonundan itibaren 1 ay içinde m.352/2 kapsamında dava açma hakkına sahiptir. Ancak pratikte mahkemeler kiracının davranışını bütüncül değerlendirebilir; dürüstlük kuralı (TMK m.2) dikkate alınabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve dava arasında fark var mı? Evet. TBK m.352/1 iki alternatif sunar: icra takibi veya dava. İcra takibi daha hızlıdır; tahliye taahhüdüne dayanan icra takibinde kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye gerçekleşir. Kiracı itiraz ederse takip durur ve kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. Dava yolu ise sulh hukukta basit yargılama usulü ile yürür ve biraz daha uzun sürer ancak kesin tahliye kararı verir.

Yeni Yargıtay içtihadı tahliye taahhüdünde neyi değiştirdi? Yargıtay 3. HD E. 2024/4052 K. sayılı kararı özellikle önemlidir. Bu kararda belirtilen ilkeler: (1) Kira ilişkisinin kurulmasının ardından alınan tahliye taahhüdü kural olarak kiracının serbest iradesi ürünü sayılır. (2) İspat yükü karşı çıkan kiracıdadır — kiracı baskı veya serbest irade eksikliği iddialarını ispatlamak zorundadır. (3) Belgedeki tarihin sonradan yazıldığı iddiasını kiracı eş değer başka bir belgeyle kanıtlamalıdır. (4) Kira sözleşmesi ile aynı günde imzalandığı iddiası için tarih farkı (örneğin 16.05.2022 tarihli taahhüt 15.05.2022 sözleşmeye sonraki gün) yeterlidir.

Kiracının oturacak konutu konu 352/3'te kim belirler? Mahkeme. Hâkim, somut olayın koşullarına göre konutun "oturmaya elverişli" olup olmadığını değerlendirir: konum, büyüklük, aile üyesi sayısına uygunluk, ulaşım, iş yerinden uzaklığı, fiziki durum (harabe mi?), yaşam standardı gibi unsurlar incelenir. Bilirkişi raporu alınabilir. Yargıtay içtihadı "elverişlilik" kavramının objektif değerlendirilmesini ister; kiracının şahsi rahatsızlığı veya tercihi yeterli değildir.

352. maddeye dayalı tahliye davası reddedilirse ne olur? Reddedilen tahliye davasının şartları yeniden gerçekleşene kadar yeni dava açılamaz. Örneğin tahliye taahhüdüne dayalı dava süre aşımı nedeniyle reddedilirse, aynı taahhüde dayanarak yeniden dava açılamaz. Ancak kiracıdan kaynaklanan başka bir sebep oluşursa (yeni iki haklı ihtar, yeni tahliye taahhüdü) veya kiraya verenin gereksinimi doğarsa farklı bir madde kapsamında dava açılabilir. Bu nedenle 1 aylık hak düşürücü sürelere dikkat edilmelidir.