Yapı Kullanım İzni

Yapı Kullanım İzni Nedir?

Yapı kullanım izni, bir yapının inşaatının tamamlanmasından sonra belediye veya ilgili valilikçe yapılan kontroller sonucunda yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygunluğunun tescilidir. Halk dilinde iskan olarak bilinir (ayrıntılı bilgi için iskan sayfamıza bakın). Resmi adı Yapı Kullanım İzin Belgesi'dir.

3194 sayılı İmar Kanunu m.30 hükmü gereği:

> "Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından... izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir."

Bu madde hem teknik bir tespit hem de yapı malikine yasal bir yükümlülük getirir. İnşaat sonrası izin alınmadan yapıda kullanım hukuka aykırıdır.

Yapı Kullanım İzni Alma Süreci

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.64 başvuru sürecini düzenler. Süreç genel olarak şu adımları içerir:

Adım 1 — Yapı Tamamlandığında Hazırlık:

• Yapı denetim kuruluşu (4708 sayılı Kanun kapsamında), inşaat tamamlandığında son denetim raporunu düzenler.
• Proje sorumluları (statik, mekanik, elektrik) imzalı raporlar verir.
• İtfaiye, yangın tesisatı kontrolünü yapar ve rapor düzenler.
• Asansör varsa Asansör Bakım, İşletme ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği kapsamında asansör kontrol raporu alınır.
• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında ısı yalıtım ve enerji kimlik belgesi (EKB) hazırlanır.

Adım 2 — Evrak Toplanması: Başvuru için gerekli belgeler:

• Yapı ruhsatı fotokopisi
• Yapı denetim kuruluşunun son denetim raporu
• SGK'dan ilişiksizlik belgesi (inşaatta çalıştırılan işçiler için)
• Vergi dairesinden borcu yoktur yazısı
• Emlak vergisi kaydının güncel olduğuna dair belediye yazısı
• Isı yalıtım raporu ve enerji kimlik belgesi
• Asansör periyodik kontrol raporu (varsa)
• İtfaiye yangın tesisatı kontrol raporu
• DASK poliçesi
• Başvuru dilekçesi

Adım 3 — Başvuru: Belediyenin imar müdürlüğüne (büyükşehirlerde ilçe belediyesi) başvurulur. 2026 itibarıyla birçok büyükşehir e-Belediye sistemi üzerinden online başvuru alır: İBB, Ankara, İzmir, Bursa gibi büyükşehir belediyeleri bu süreci dijitalleştirmiştir.

Adım 4 — Denetim: Belediye imar ekibi sahayı inceler; yapının ruhsata ve projelere uygunluğu kontrol edilir. Yangın kaçış yolları, çatı, dış cephe, taşıyıcı sistem, asansör, elektrik-tesisat projesine uygunluğu denetlenir.

Adım 5 — Karar ve Belge Düzenleme: Uygunluğun tespit edilmesi halinde yapı kullanım izni düzenlenir. Eksiklik varsa malike bildirilir; giderilmeden belge verilmez.

Adım 6 — Kat Mülkiyetine Geçiş: Yapı kullanım izni alındıktan sonra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12 ve m.14 kapsamında kat mülkiyeti tesisi için TKGM'ye başvurulur.

Yapı Kullanım İzni Harçları ve Ücretleri (2026)

Yapı kullanım izni için ödenecek başlıca harçlar:

1. Yapı Kullanma İzin Harcı: 492 sayılı Harçlar Kanunu eki 4 sayılı tarife ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu Ek 1. Madde kapsamında yapının m²'si ve sınıfına göre birim tutar üzerinden hesaplanır. 2026'da yeniden değerleme oranı uygulanmış güncel tutarlar geçerlidir.

2. Yapı Denetim Hizmet Bedeli: 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapıldığında önceden ödenir; inşaatın aşamaları boyunca taksitlendirilir.

3. Isı Yalıtım ve Enerji Kimlik Belgesi: Serbest fiyatlı; yapı büyüklüğüne göre değişir.

4. Asansör Kontrol Bedeli: Asansör Bakım, İşletme ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği kapsamında kontrol kuruluşu ücreti ödenir.

5. İtfaiye ve DASK Bedelleri: Ücret tarifeleri her yıl güncellenir.

Kısmi Yapı Kullanım İzni

3194 m.30/1 ikinci cümle, yapının tamamının tamamlanmamış olsa dahi kısmen kullanılabilir bölümlerin kullanıma açılabilmesi için kısmi izin düzenlenmesine olanak tanır. Bu genellikle iş merkezi, AVM, karma projelerde, bazı katların kiraya verilebilmesi için kullanılır. Kısmi izin alan bölümler için elektrik, su, doğalgaz abonelikleri yapılabilir; ancak ilgili bölümün ortak alanları, kaçış yolları, sığınak gibi ortak teknik gereklilikleri karşılıyor olmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi ve Yapı Kullanım İzni Farkı

7143 sayılı Kanun ile yürürlüğe giren ve 3194 sayılı Kanun geçici 16. madde kapsamında çıkarılan İmar Barışı düzenlemesi, kaçak yapıların Yapı Kayıt Belgesi alarak belirli statüye kavuşmasını sağlamıştır. Ancak:

• Yapı Kayıt Belgesi yapı kullanım izni değildir.
• Elektrik, su, doğalgaz aboneliği için kabul edilir (geçici 16. madde).
• Kat mülkiyetine geçiş için yeterli değildir.
• Yapının deprem dayanımı ve teknik kalitesi onaylanmamıştır.
• Yıkılması halinde yeniden yapma hakkı vermez.

Dolayısıyla yapı kullanım izni, yapı kayıt belgesinden çok daha kapsamlı ve güvenli bir statüdür.

Yapı Denetim ve Yapı Kullanım İzni

4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun (2001'de yürürlüğe girmiş), yapı denetim kuruluşlarını ve bu kuruluşların inşaat aşamalarındaki rollerini düzenler. Yapı kullanım izni başvurusunda yapı denetim kuruluşunun son raporu temel belgedir. Yapı denetim kuruluşu:

• İnşaatın ruhsat ve projelere uygunluğunu kontrol eder.
• Temel, taşıyıcı sistem, çatı gibi aşamalarda denetim yapar.
• Son rapor ile yapının tamamlandığını ve uygunluğunu onaylar.

Yapı denetim kuruluşunun eksik veya hatalı denetimi halinde sorumluluğu vardır; Kanun m.3 kapsamında idari ve cezai yaptırımlar uygulanır.

Devren İşyeri Alımında Yapı Kullanım İzni Kontrolü

Devren işyeri veya ticari gayrimenkul alırken yapı kullanım izninin kontrolü kritik öneme sahiptir. Kontrol adımları:

1. Belgeyi görün: Tapu ile birlikte yapı kullanım izin belgesi fotokopisini isteyin.
2. Belediyeden teyit ettirin: Belediyenin imar müdürlüğünden belgenin geçerliliğini teyit edin.
3. Kat mülkiyetine geçiş kontrolü: İzin alınmışsa kat mülkiyetine geçiş yapılmış mıdır? TKGM Web-Tapu ile kontrol edin.
4. Yapı Kayıt Belgesi mi iskan mı? İmar barışı kapsamındaki yapı kayıt belgesi, iskan anlamına gelmez.
5. Kısmi izin: Kısmi izin varsa devren alınan bölümün bu izne dahil olduğundan emin olun.

İzinsiz bir yapıda işyeri açma ruhsatı mümkün olmayacağından (İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik m.5), iskansız devralma ciddi bir risk taşır. Daha detaylı kontrol listesi için rehberimize başvurun.

Yapı Kullanım İzni ve Enerji Kimlik Belgesi

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında, yeni yapılar için Enerji Kimlik Belgesi (EKB) zorunludur. EKB, yapının enerji sınıfını ve enerji tüketim değerlerini gösterir; A-G arası sınıflara ayrılmıştır (A en enerji verimli, G en verimsiz). Yapı kullanım izin belgesi başvurusunda EKB de ibraz edilir.

EKB'nin alınması için:

• Isı yalıtım projesi hazırlanmalı
• Isıtma, soğutma, sıcak su ve aydınlatma sistemlerinin enerji verimi hesaplanmalı
• Yetkili uzman tarafından EKB düzenlenmeli

EKB hazırlanmadan yapı kullanım izni verilmez; bu nedenle EKB maliyeti ve süresi inşaat sürecinde planlanmalıdır.

Yapı Kullanım İzninin İptali

Verilmiş bir yapı kullanım izin belgesi, belirli şartların oluşması halinde idare tarafından iptal edilebilir. Örneğin:

• Belge alınırken sunulan belgelerin sahte olduğunun tespit edilmesi
• Yapının ruhsata aykırı yapıldığının sonradan anlaşılması
• Yapı denetim raporunun eksik veya hatalı olması

İptal kararı idari işlem niteliğindedir ve idari yargıda itiraza konu olabilir. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 kapsamında iptal kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

Yapı Kullanım İzni Alınmamışsa Ne Olur?

İznin alınmaması durumunda:

• İdari yaptırım: 3194 m.42 gereği idari para cezası uygulanır.
• Yıkım riski: 3194 m.32 gereği ruhsata aykırı yapılar yıkıma tabi tutulabilir.
• Abonelik yok: Elektrik, su, doğalgaz aboneliği alınamaz.
• Ruhsat yok: İşyeri açma ruhsatı verilmez.
• Kredi zorluğu: Banka kredisi olasılığı düşer.
• Değer kaybı: Piyasa değerinde %15-30 iskonto oluşur.

Sık Sorulan Sorular

Yapı kullanım izni ile iskan aynı şey midir? Evet. "İskan" halk dilinde, resmi adı Yapı Kullanım İzin Belgesi olan belgenin kısaltmasıdır. Her ikisi de 3194 sayılı İmar Kanunu m.30 kapsamında düzenlenen aynı belgeyi ifade eder.

Yapı kullanım izni ne kadar sürede alınır? Başvurudan sonra belediyenin iş yoğunluğuna bağlı olarak 30 ile 90 gün arasında sonuçlanır. Belgeler eksiksiz ve yapı projesine uygun ise süre kısa olur; aksi halde eksikliklerin giderilmesi için ek zaman gerekir.

Kısmi yapı kullanım izni verilir mi? Evet. 3194 m.30/1 hükmü gereği yapının tamamlanmamış olsa dahi kısmen kullanılabilir bölümleri için kısmi izin düzenlenebilir. Bu izinle ilgili bölümlerde abonelik ve kullanım mümkün olur.

Yapı kayıt belgesi ile yapı kullanım izni aynı mıdır? Hayır. Yapı Kayıt Belgesi İmar Barışı kapsamındaki geçici statüyü gösterir; yapı kullanım izni yerine geçmez. Kat mülkiyeti tesisine imkan tanımaz; yapı kalitesi onaylanmamıştır.

Yapı kullanım izni olmayan yapıda oturulabilir mi? Hukuki olarak yasaktır; ancak pratikte çok sayıda binada iskan alınmadan oturum vardır. Abonelik sorunları ve kredilendirme zorlukları ortaya çıkar. İmar Barışı sonrası Yapı Kayıt Belgesi alındıysa abonelik sorunu çözülmüştür.

Yapı kullanım izni alırken en sık karşılaşılan sorun nedir? Projeye aykırı inşaat (kaçak kat, balkon kapama, çatı değişikliği) en sık karşılaşılan sorundur. Bu durumda tadilat yapılarak ruhsata uygun hale getirilmeli veya plan tadilatı süreci başlatılmalıdır.

Yapı kullanım izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer? İskan alındıktan sonra evraklar tamamsa TKGM 1-3 iş günü içinde kat mülkiyetine geçişi tescil eder. Yönetim planı ve arsa payı hesabı hazır olmalıdır.

Yapı kullanım izni olan bir yapı yıkılabilir mi? İzin alan ve ruhsatlı yapılar idari yıkım için öncelikli değildir. Ancak afet riski taşıyor veya kentsel dönüşüm kapsamına giriyorsa 6306 sayılı Kanun uyarınca yeniden yapılanma gerekebilir.