Kat İrtifakı

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, üzerinde yapı yapılacak veya yapılmakta olan bir arsa üzerinde paylı mülkiyete sahip kişiler tarafından, yapılacak bağımsız bölümler için kendi hisselerine ayrılmış irtifak haklarıdır. Daha basit bir tarifle: bir müteahhidin 15 daireli binayı inşa etmeye başlamasıyla birlikte, henüz tamamlanmamış bu dairelerin 1., 2., 3. vb. numaralarını alıcılara satabilmesi için tapuda tesis edilen haktır.

KMK m.2/c tanımıyla:

> "Kat irtifakı: arsa üzerinde yapılacak bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı."

Yani kat irtifakı, kat mülkiyetinin öncü aşamasıdır; yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşür.

Kat İrtifakı Nasıl Tesis Edilir?

KMK m.3 ve m.14 kat irtifakının tesisine dair temel hükümleri içerir. Tesis için gereken belgeler:

1. Onaylı mimari proje — belediyece onanmış proje ve vaziyet planı.
2. Yapı ruhsatı — 3194 sayılı İmar Kanunu m.22 kapsamında alınmış yapı ruhsatı.
3. Bağımsız bölümler listesi — tüm bağımsız bölümlerin numara, nitelik, alan, arsa payı ve kat bilgilerini içeren tablo.
4. Yönetim planı — henüz zorunlu değildir ancak ileride kat mülkiyetine geçişte gereklidir (KMK m.28).
5. Malik veya maliklerin başvurusu — tüm arsa maliklerinin imzalı dilekçesi.

Başvuru, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Kat irtifakı, tapu sicilinde kat irtifakı kütüğünde tescil edilir. Tescil ile her bağımsız bölüm için ayrı tapu düzenlenir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki 8 Temel Fark

Ayrıntılı kat mülkiyeti bilgisi için kat mülkiyeti sayfamıza göz atın.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

KMK m.14 kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi düzenler. Yapı tamamlandığında ve iskân (yapı kullanım izin belgesi) alındığında:

1. Maliklerden biri veya yönetici TKGM'ye başvurarak geçiş talep eder.
2. İskân belgesi, güncel bağımsız bölüm listesi ve arsa payı tablosu, mimari proje güncel hali sunulur.
3. Tapu müdürlüğü kat mülkiyeti kütüğüne tescil yapar.
4. Eski kat irtifaklı tapu senetleri iptal edilerek kat mülkiyetli tapu senetleri düzenlenir.

Önemli: 2007 yılında 634 sayılı Kanun'da yapılan değişiklikle iskân alındığında kat irtifakının kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşmesi öngörülmüştür (KMK geçici m.4 ve sonraki düzenlemeler). Ancak uygulamada malik veya yönetici başvurusu tavsiye edilir.

Kat İrtifakı ile Taşınmaz Alımında Dikkat Edilecekler

Kat irtifaklı taşınmaz alırken şu riskler göz önünde bulundurulmalıdır:

1. İnşaatın Tamamlanma Riski: Müteahhidin iflas etmesi, inşaatı terk etmesi veya imar sorunu yaşaması durumunda alıcı zor durumda kalır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 4077/6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bazı koruma mekanizmaları sunsa da risk tam olarak bertaraf edilmez.

2. İskân Alınmama Riski: Yapı ruhsata aykırı yapılmış veya kaçak eklemeler yapılmışsa iskân alınamayabilir. Bu durumda kat mülkiyetine geçiş mümkün olmaz.

3. Arsa Payı ve Proje Değişikliği: İnşaat esnasında proje değişikliği yapılırsa bağımsız bölümlerin arsa payı değişebilir.

4. Banka Kredisi Sınırları: Bazı bankalar kat irtifaklı daireye konut kredisi için ek teminat talep eder (kefil, ipotek farklılaştırması vb.).

5. Emlak Vergisi ve Aidat: Kat irtifaklı binada emlak vergisi ve aidat yükümlülüğü başlar; yönetim planı yoksa uzlaşmazlıklar çıkabilir.

Kat İrtifaklı Taşınmazda Satış

Kat irtifaklı taşınmazın satışı, kat mülkiyetli taşınmaz satışı ile aynı prosedürü takip eder. Tapu müdürlüğünde devir yapılır; harç oranı standart taşınmaz devrinin aynısıdır (%2 alıcı + %2 satıcı, 492 sayılı Kanun eki 4 sayılı tarife). Tek fark, tapu belgesinin başlığında "Kat İrtifaklı Tapu" ibaresinin bulunmasıdır.

Devren İşyeri ve Kat İrtifakı

Devren bir işyeri alırken mülk sahibinin tapusunun kat irtifaklı olduğunu görürseniz:

• İskânın ne zaman alınacağını müteahhit veya malikten yazılı olarak teyit edin.
• İskânsız işyerinde işyeri açma ruhsatı verilmez; bu durumda faaliyet kaçaktır.
• Kat irtifaklı dükkânda ticaret için yönetim planı bekleniyor olabilir; müteahhide sorun.
• Bağımsız bölümün proje üzerindeki kullanım amacını (konut / ticaret / karma) kontrol edin.

Bu risklere rağmen kat irtifaklı bir işyerinin devren alınması işinize uygunsa, devir sözleşmesinde iskânın ne zaman alınacağı ve alınmaması durumunda cayma hakkı gibi maddeler yer almalıdır. Daha geniş kontrol listesi için devren işletme alırken dikkat edilecekler rehberimize başvurun.

Kat İrtifakı Harcı ve Vergileri

492 sayılı Harçlar Kanunu eki 4 sayılı tarife (tapu ve kadastro harçları) kapsamında kat irtifakı tesisi harcı, taşınmazın kayıtlı değeri üzerinden binde 1,366 olarak uygulanır (2026 itibarıyla). Aynı tarife kat mülkiyetine geçiş harcı için de binde 1,366 oranını öngörür. Tapuya başvuru sırasında güncel tutarlar teyit edilmelidir.

Emlak vergisi: Kat irtifaklı taşınmaz için de emlak vergisi beyanı yapılır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu gereği bina tamamlandığında beyanname güncellenir.

Kat İrtifakında Yönetim ve Ortak Alan Kullanımı

Kat irtifakı aşamasında bile, birden fazla bağımsız bölüm sahibi olduğunda ortak alan kullanım kuralları gündeme gelir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.17 ve m.26 hükümleri, kat irtifakı aşamasında uygulanabilir. Ortak alanların kullanımı, bakım ve onarımı, hangi kalemlerin nasıl paylaşılacağı için yönetim planı hazırlanması faydalıdır.

Müteahhit, inşaat esnasında proje değişikliği yaparsa arsa paylarının güncellenmesi gündeme gelir. Kat maliklerinin arsa payları, inşaatın planla uyumluluğu bakımından kritik öneme sahiptir. KMK m.3 gereği arsa payı her bağımsız bölümün toplam arsadaki oranını gösterir; bu oran genel giderlerin, oy haklarının ve satış durumundaki payın belirlenmesinde esas alınır.

Kat irtifaklı yapıda fiili olarak oturum başlamışsa (örneğin iskan alınmadan önce fiilen kullanılmaya başlanmışsa) aidat ve ortak gider paylaşımı yönetim planında veya sözlü uzlaşıda belirlenir. Ancak bu süreçteki hak ve yükümlülükler ileride iskan alındığı ve kat mülkiyetine geçildiği aşamada netleşir.

Tapu Harç Oranları 2026

Kat irtifakı tesisi ve geçiş harçları, 492 sayılı Harçlar Kanunu eki 4 sayılı tarife kapsamında şöyledir (2026):

Bu oranlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Güncel tutarlar Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) ve TKGM web sitelerinden teyit edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kat irtifaklı daire satın almak güvenli mi? Müteahhit ve proje güvenilir ise güvenlidir; ancak iskân alınmama, proje değişikliği ve bankacılık süreci gibi riskler vardır. Yapı sahibinin geçmiş projeleri, mali durumu ve proje onayı incelenmelidir.

Kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşür mü? 2007 sonrası yapılan yasal düzenlemeler çerçevesinde iskân alındığında geçiş teknik olarak mümkündür; ancak tapu müdürlüğünde başvuru yapmak pratikte şarttır.

Banka kat irtifaklı daireye kredi verir mi? Evet, birçok banka verir. Ancak bazı bankalar ek teminat talep eder veya kredi miktarını düşürür. Teminat politikaları banka bazında farklılık gösterir.

Kat irtifaklı işyerinde ruhsat alınabilir mi? İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik m.5 gereği iskân şart olduğundan kat irtifaklı yapıda ruhsat verilmez. İskân alındıktan sonra ruhsat başvurusu yapılabilir.

Kat irtifaklı tapudan vazgeçip para iadesi istenebilir mi? Müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi veya süreleri aşması durumunda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve TBK genel hükümleri çerçevesinde cayma ve iade talep edilebilir. Ancak süreç yargısal süreç gerektirir.

Kat irtifaklı dairede oturulabilir mi? İskân alınmamışsa teknik olarak yasaktır; elektrik, su, doğalgaz aboneliği verilmez. Ancak bazı tamamlanmış binalarda iskân alınmadan fiili oturum bulunur. Bu sorunlu bir durumdur.

Kat irtifakına sahip bir dükkân sahibi KAT mülkiyetli gibi müstakil hareket edebilir mi? Kat irtifaklı bir bağımsız bölümün satış, ipotek, devir hakları kat mülkiyetli bölüm ile aynıdır; hukuki tasarruf tamdır. Fark yalnızca iskân statüsündedir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti tapusu aynı bedele mi satılır? Piyasada kat irtifaklı tapu, iskânsız statüsü nedeniyle kat mülkiyetli emsallerine göre %10 ile %20 arasında daha düşük değer biçer. İskân tamamlandığında değer farkı kapanır.