Kat Mülkiyeti

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, dünya mülkiyet sistemlerinde tarihsel olarak tartışmalı bir konu olan "çok malikli bina" problemine Türk hukukunun cevabıdır. Klasik mülkiyet anlayışında arazi sahibi, arazinin üzerindeki her şeyin de sahibidir. Ancak çok katlı yapılarla birlikte farklı kişilerin aynı arsa üzerindeki farklı katları/bölümleri sahiplenmesi gündeme gelmiş, bu durum özel bir düzenleme gerektirmiştir. Türkiye bu düzenlemeyi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile yapmıştır.

KMK m.1'e göre kat mülkiyeti:

> "Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir."

Madde ile belirlenen temel özellikler:

• Yapı tamamlanmış olmalıdır (iskânlı olmalıdır).
• Bağımsız bölümler başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır.
• Her bağımsız bölüm ayrı mülkiyet konusu olur.
• Ortak yer ve tesisler paylı mülkiyettedir.

Kat Mülkiyetinin Tesis Şartları

KMK m.12 kat mülkiyeti tesisi için gereken belgeleri sayar:

1. Yapı kullanım izin belgesi (iskân) — yapının tamamlandığının resmi belgesidir.
2. Mimari proje — onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve eklerine uygun olmalıdır.
3. Yönetim planı — binanın yönetim esaslarını düzenleyen metin; tüm kat maliklerince imzalanır.
4. Liste — bağımsız bölümlerin numaralandırılmış listesi ve arsa paylarının gösterildiği tablo.
5. Başvuru dilekçesi — tüm paydaş / maliklerin imzalı talebi.

Bu belgelerle tapu müdürlüğüne başvuran malik veya malikler, tapuda kat mülkiyeti kütüğüne tescil yaptırır. Tescil ile kat mülkiyeti hukuken kurulur (TMK m.705; KMK m.14).

Arsa Payı Nedir?

KMK m.3 kat mülkiyetinde belirleyici kavramlardan biri olan arsa payı'nı düzenler. Arsa payı, her bağımsız bölümün toplam arsadaki oranını gösteren kesir veya ondalık sayıdır. Örneğin 1200 m² arsada toplam 12 daire varsa ve daireler eşit büyüklükte ise her dairenin arsa payı 1/12'dir.

Arsa payının önemi:

• Aidat hesabında: KMK m.20 gereği genel yönetim giderleri arsa payı oranında paylaşılır (aksine yönetim planı hükmü yoksa).
• Oy hakkında: Kat malikleri kurulunda oy sayısı bağımsız bölüm sayısına göre değil, her malikin sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı kadardır (bir kişinin birden fazla bölümü olsa bile her bölüm için bir oy, KMK m.31).
• Ortak alan kullanımında: Paylı mülkiyet hükümleri arsa payına göre uygulanır.
• Satış ve devirlerde: Bağımsız bölüm satılırken arsa payı da otomatik olarak devrolunur.

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim

KMK m.27 kat malikleri kurulunu düzenler. Kurul, tüm kat maliklerinin katılımıyla en az yılda bir kez toplanır (KMK m.29). Toplantı ve karar yeter sayıları:

• Olağan kararlar: Toplantıya katılanların salt çoğunluğu (KMK m.30).
• Onarım, değişiklik kararları: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğu.
• Ortak alanlarda değişiklik, mimari proje değişikliği: Oybirliği (KMK m.19).
• Yönetim planı değişikliği: 4/5 çoğunluk (KMK m.28).

Yönetici (KMK m.34): Sekiz (8) veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerince seçilir veya mahkemece atanır. Görevleri KMK m.35'te ayrıntılı sayılmıştır: aidat toplama, bakım, onarım, defter tutma, işletme projesini hazırlama vb.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı

İki kavram sıklıkla karıştırılır; oysa aralarında belirgin farklar vardır:

Ayrıntılı karşılaştırma için kat irtifakı sayfamıza bakın.

Yönetim Planı

KMK m.28 kat mülkiyetinin temel düzenleyici belgesi olan yönetim planını düzenler. Yönetim planı, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların nasıl kullanılacağı, aidatların nasıl tahsil edileceği, yöneticinin seçim ve görev esasları gibi konuları içerir. Yönetim planı tüm kat maliklerini ve iyiniyetli üçüncü kişileri bağlar. Değiştirilmesi kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile mümkündür.

Kat Mülkiyetinde Aidat ve Gider Paylaşımı

KMK m.20 gider paylaşımını düzenler:

• Ortak kullanım giderleri (kapıcı, ısıtma, asansör, temizlik): Arsa payı oranında (aksi yönetim planında öngörülmedikçe).
• Konut ve aidat borçları için itiraz süresi: 5 yıl zamanaşımı (TBK m.146 genel zamanaşımı).
• Aidat ödemeyen kat maliki: KMK m.20/c gereği hukuki ve cezai takibe tabi; icra yoluyla tahsil mümkün.

Devren İşyeri Alımında Kat Mülkiyetinin Önemi

Devren işyeri alımı süreçlerinde kat mülkiyetinin varlığı ve niteliği özellikle dikkat edilmesi gereken bir kalemdir:

• İşyeri kullanım uygunluğu: Yönetim planında bağımsız bölümün konut olarak kullanılacağı belirtilmişse, ticari faaliyet için kat maliklerinin yazılı rızası gerekebilir (KMK m.24).
• KMK m.24 ticari faaliyet: Yönetim planı aksini öngörmemiş olsa dahi, sağlık, huzur ve sükunet bakımından rahatsızlık veren işletmeler kat maliklerince itirazla engellenebilir.
• Ortak alan kullanımı: Dükkanın tabelası, klima dış üniteleri, depo kullanımı gibi hususlar kat malikleri kurulu onayına tabi olabilir.
• Aidat yükümlülüğü: Devralınan bağımsız bölümün geçmiş aidat borçları devralan üzerinden tahsil edilebileceğinden (KMK m.22), devirden önce aidat borcu sorgulanmalıdır.

Bu kontrolleri yapmadan devir sözleşmesi imzalamak, sonradan tahliye veya kullanım kısıtlaması riskini doğurur.

Kat Mülkiyeti ve Sigorta

Kat mülkiyetli binalarda her bağımsız bölüm maliki kendi bölümü için konut sigortası yaptırabilir. Ancak bina ortak alanlarına ilişkin sigorta ayrıca yönetici tarafından yaptırılır; genellikle tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katkısıyla finanse edilir.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): 587 sayılı KHK kapsamında her bağımsız bölüm için DASK poliçesi yaptırılması zorunludur. Poliçe, tapu devirlerinde ve elektrik/su abonelik işlemlerinde talep edilir. DASK poliçesiz kat mülkiyetli bir bölüm tapu devrine konu olamaz.

Konut sigortası: İsteğe bağlıdır; yangın, su baskını, deprem, hırsızlık gibi riskleri kapsar. DASK deprem teminatının çok üzerinde teminat sunabilir.

Kat Mülkiyetinde Kira ve Kiracı İlişkisi

Kat mülkiyetli bir bağımsız bölümün kiraya verilmesi kural olarak malikin hakkı dahilindedir. Ancak KMK m.28 kapsamında yönetim planının özel hükümleri veya KMK m.24 kapsamında ticari kullanımın diğer kat maliklerine rahatsızlık vermemesi gibi kısıtlamalar saklıdır.

Kiracının bulunduğu bağımsız bölümde:

• Aidat yükümlülüğü kural olarak malikte kalır; ancak yönetim planında kiracıdan tahsil edilmesi kararlaştırılabilir.
• Kiracı, kat malikleri kurulu toplantılarına malikin vekili sıfatıyla katılabilir (KMK m.31/2).
• Bağımsız bölümün kullanımında ortak alanlar da kiracıya açıktır.

Kira sözleşmesi devri (TBK m.323) ve devren işyeri sözleşmesi detayları için TBK 323 sayfamıza bakın.

KMK m.19 — Anayapının Korunması

KMK m.19 anayapının mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma yükümlülüğünü getirir. Herhangi bir kat maliki veya üçüncü kişi, ana bölümlerde (ortak alanlar, dış cephe, taşıyıcı sistem) diğer kat maliklerinin rızası olmadan değişiklik yapamaz. Bu hüküm özellikle dükkan devralmalarında cephe değişikliği, tabela asma, vitrin düzenlemesi gibi konularda sınırlayıcıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki temel fark nedir? Kat irtifakı inşaat öncesinde veya tamamlanmadan önce tesis edilen geçici bir aynî haktır; kat mülkiyeti ise iskanlı ve tamamlanmış yapılarda kurulan tam mülkiyettir. Kat irtifakı iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülür.

Kat mülkiyetli dairede ticaret yapılabilir mi? Yönetim planında aksine hüküm yoksa ve KMK m.24 kapsamında kat maliklerine rahatsızlık vermiyorsa yapılabilir. Ancak dava konusu olabilir; sağlık, huzur, sükunet açısından bozucu işletmeler kat maliklerince engellenebilir. Ticari faaliyet öncesinde yönetim planı incelenmeli ve gerekirse kat malikleri kurulu kararı alınmalıdır.

Aidat borcu devredilir mi? KMK m.22 gereği bağımsız bölümü devreden malik, devir tarihine kadar tahakkuk etmiş aidat borçlarından sorumludur. Ancak devralan da taşınmaz üzerinden doğan aidat borçlarından müteselsilen sorumlu tutulabilir. Devir öncesinde aidat borç durumu kontrol edilmelidir.

Yönetici seçilmezse ne olur? Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçilmezse, kat maliklerinden herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesinden yönetici atanmasını talep edebilir (KMK m.34).

Ortak alanı özel olarak kullanan kat maliki ne yapmalı? Ortak alanın özel kullanımı için kat malikleri kurulunun oybirliği gereklidir (KMK m.42). Rızasız kullanım diğer kat maliklerinin itirazına uğrarsa mahkeme kaldırılmasına karar verebilir.

Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm satışı nasıl yapılır? Standart taşınmaz satışı gibi tapu müdürlüğünde devir işlemi yapılır. Tapu sayfamızdaki devir adımları uygulanır. Arsa payı otomatik olarak devredilir; ayrıca devir işlemi gerekmez.

Yönetim planı değişikliği nasıl yapılır? KMK m.28 gereği yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından 4/5 çoğunluğu gereklidir. Değişiklik tapu sicilinde tescil edilir.

Kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer? İskan alındıktan sonra evraklar tamamsa tapu müdürlüğü 1-3 iş günü içerisinde kat mülkiyetine geçişi tescil eder. Yönetim planı ve arsa payı hesabı eksik ise süreç uzar.