Tapu

Tapu Nedir ve Hukuki Niteliği

Tapu, bir taşınmazın maliki, konumu, yüzölçümü, niteliği ve üzerindeki her türlü hak ve yükümlülüğü resmi olarak gösteren belgedir. Türkiye'de taşınmaz mülkiyetinin kurulması, değiştirilmesi veya sona erdirilmesi işlemleri Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 704 ve devamı maddeleri ile düzenlenir. TMK m.705 açıkça şunu ifade eder: "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur."

Bu hüküm gereği, taşınmazı satın alan kişi ne kadar para öderse ödesin, tapu sicil müdürlüğünde tescil işlemi yapılmadıkça mülkiyet hakkını kazanmış olmaz. Aynı şekilde satıcı da ancak tescil yapıldığında mülkiyetini kaybetmiş sayılır. Bu nedenle Türk hukukunda taşınmaz satışının yazılı sözleşmesi veya noter huzurundaki satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez; sadece tapuda yapılacak resmi devir işleminin hukuki altyapısını hazırlar.

2644 sayılı Tapu Kanunu taşınmazların ve üzerindeki hakların tapu siciline tescilini; 3402 sayılı Kadastro Kanunu ise taşınmazların konum, sınır ve niteliklerinin belirlenerek sicile aktarılmasını düzenler. Bu iki kanun ve TMK birlikte Türk tapu sisteminin hukuki omurgasını oluşturur.

Tapu Türleri

Tapu, taşınmazın niteliğine ve mülkiyet biçimine göre birkaç türe ayrılır. Uygulamada en çok karıştırılan türler şunlardır:

Arsa Tapusu (Müstakil Tapu)

Henüz üzerinde yapı olmayan veya yapı bulunsa dahi kat irtifakı / kat mülkiyeti tesis edilmemiş, tek parsel üzerinde tek malike ait taşınmazları ifade eder. Tek bir kişi veya tüzel kişi tarafından tek başına sahip olunur. En geniş tasarruf yetkisini sağlar.

Kat İrtifaklı Tapu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.3 ve 14 gereği, inşaatı henüz tamamlanmamış veya iskân alınmamış yapılarda tesis edilen geçici mülkiyet hakkı türüdür. Bağımsız bölümlerin inşaat öncesinde veya devam ederken satılabilmesini sağlar. İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülür.

Kat Mülkiyetli Tapu

634 sayılı Kanun m.1 uyarınca, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, işyeri, dükkan) üzerinde tesis edilen ve tam mülkiyet sağlayan tapu türüdür. Her bağımsız bölümün ayrı bir tapusu vardır; ortak alanlar (merdiven, çatı, asansör) kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir.

Hisseli Tapu

Birden fazla kişinin aynı taşınmazda belirli paylara (hisselere) sahip olduğu tapu türüdür. TMK m.688 ve devamı paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Hisse oranı genellikle 1/2, 1/4, 36/120 gibi kesirlerle gösterilir. Bu tapu türünün ayrıntıları için hisseli tapu sayfamıza bakabilirsiniz.

Tapu Devir Süreci: Adım Adım

Tapu devri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yönetilen standart bir süreçtir. 2026 itibarıyla süreç büyük ölçüde Web-Tapu uygulaması üzerinden dijitalleşmiş olsa da fiziksel imzalar tapu müdürlüğünde atılır.

1. Adım — Başvuru: Alıcı veya satıcı, Web-Tapu üzerinden (webtapu.tkgm.gov.tr) veya tapu müdürlüğü çağrı merkezi (Alo 181) aracılığıyla randevu alır.

2. Adım — Evrak Hazırlığı: Her iki taraf için gerekli belgeler:

• Nüfus cüzdanı veya kimlik kartı (aslı)
• Birer adet vesikalık fotoğraf
• Vergi numarası
• Deprem sigortası (DASK) poliçesi (konut ve ticari yapılarda zorunlu)
• Emlak vergisi borcu yoktur belgesi (belediyeden alınır)
• Satış sözleşmesi veya taahhütname (vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa noter vekaletnamesi)

3. Adım — Harç ve Döner Sermaye Ödemesi: Tapu devir harcı Vergi Dairesi'nde veya banka kanalıyla yatırılır. Harç oranı beyan edilen satış bedelinin %4'üdür (satıcı ve alıcı için ayrı ayrı %2).

4. Adım — İmza: Taraflar tapu müdürlüğünde huzurda devir sözleşmesini imzalar. Satış bedeli çoğunlukla banka havalesi ile ödenir (2019'dan bu yana gayrimenkul satışlarında tapu harcı gerçek bedel üzerinden beyan zorunluluğu sıkılaştırılmıştır).

5. Adım — Tescil: Memur yeni malik adına tapuyu tescil eder ve tapu senedi teslim edilir.

Tapu Harçları ve Vergileri (2026)

492 sayılı Harçlar Kanunu eki 4 sayılı tarife, tapu işlemlerinin harçlarını belirler. 2026 itibarıyla temel harç oranları:

Harç oranları Cumhurbaşkanı Kararları ile yeniden değerleme oranı doğrultusunda her yıl güncellenir; en güncel tutarları TKGM'nin resmi sayfasından teyit etmek gerekir.

Tapu ve Diğer Önemli Belgeler

Bir taşınmazın tapusu olması tek başına yeterli değildir; bazı destekleyici belgeler de taşınmazın hukuki ve teknik durumunu tamamlar:

• İskân (Yapı Kullanım İzin Belgesi): Yapının iskân aldığını gösterir; iskan sayfamıza bakın.
• İmar Durumu: Parselin imar planına göre hangi amaçla kullanılabileceğini gösterir; imar durumu sayfamızı inceleyin.
• Emlak Vergi Beyannamesi: Emlak vergisinin ödendiğine dair belediyeden alınır.
• DASK Poliçesi: 587 sayılı Kanun Hükmünde Kararname gereği zorunlu deprem sigortası.
• Cins Tashihi Belgesi: Tapudaki niteliğin (arsa, bina, tarla) gerçekle uyuşmaması durumunda gereklidir; cins tashihi sayfamıza bakın.

Tapu Üzerindeki Şerhler ve Haciz Kontrolleri

Tapu kaydında mülkiyet dışında ipotek, haciz, intifa hakkı, geçit hakkı, satış vaadi gibi çeşitli şerhler yer alabilir. Devren işyeri alırken veya taşınmaz satın alırken mutlaka tapu takyidat belgesi kontrol edilmelidir. Bu belge, TKGM Web-Tapu sisteminden veya ilgili tapu müdürlüğünden alınır ve taşınmaz üzerindeki tüm kısıtlamaları gösterir.

Özellikle dikkat edilmesi gereken şerhler:

• İpotek: Bir borç karşılığı tapu üzerine konulan rehin. Mülkiyet devredilse dahi ipotek devam eder; devralan borçtan sorumlu olabilir.
• Haciz: İcra dairelerince konulan kısıtlama. Taşınmaz haczedilmişse satış kural olarak yapılamaz.
• Satış Vaadi Şerhi: Noter huzurunda yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin TMK m.1009 kapsamında tapuya şerhi.
• Tedbir Şerhi: Mahkemece konulan ihtiyati tedbir.

Tapu İptali Davaları

Bir tapu kaydı usulsüz olarak oluşturulmuşsa veya hatalı tescil yapılmışsa, ilgili taraflar tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu davaların bazı yaygın sebepleri şunlardır: muris muvazaası (miras bırakan mal kaçırma amacıyla satış görünümlü bağış yapmışsa), vekalet görevinin kötüye kullanılması, hata/hile/ikrah (TMK m.29-39 benzeri irade sakatlıkları), zamanaşımı ile kazanım (TMK m.713) uyuşmazlıkları.

Tapu iptal davaları Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Devren İşlemlerde Tapu Kontrolü

Devren bir işyeri alırken taşınmazın kendisi değil, kira sözleşmesi ve işletme devredilir. Ancak tapu kontrolü yine önemlidir; çünkü:

• Mülk sahibinin gerçek malik olup olmadığını teyit etmek gerekir.
• Taşınmazda işyeri niteliğinde kullanıma uygun imar durumu ve iskân bulunmalıdır.
• TBK m.323 uyarınca kira devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekli olduğundan, rızanın doğru sahipten alınması şarttır.
• Mülk üzerinde haciz, ipotek veya tedbir şerhi varsa gelecekte tahliye riski doğabilir.

Bu kontroller tamamlandıktan sonra işlem güvenle devir sözleşmesi ile belgelenmeli ve devir sözleşmesi nasıl yapılır rehberimize başvurulmalıdır.

Tapu Müdürlükleri ve Web-Tapu Sistemi

Tapu işlemleri 2019'dan itibaren büyük ölçüde dijitalleşmiştir. Web-Tapu uygulaması (webtapu.tkgm.gov.tr), vatandaşların tapu müdürlüğü işlemlerini online başlatabildiği resmi portaldır. Sistem üzerinden yapılabilen başlıca işlemler:

• Randevu alma: Tapu devri, ipotek tesisi, şerh koyma işlemleri için dijital randevu.
• Tapu sorgulama: Kendi adınıza kayıtlı taşınmazları görme, tapu kaydı çıkartma.
• Takyidat sorgulama: Taşınmaz üzerindeki tüm şerh, ipotek, haciz durumunu görme.
• Başvuru takip: Başlatılan işlemin hangi aşamada olduğunu izleme.
• Web imza ile bazı işlemler: Güvenli e-imza ile uzaktan bazı işlem imzaları.

Sisteme giriş e-Devlet kapısı (turkiye.gov.tr) üzerinden yapılır. Yetki yönetimi, taşınmaz paylaşımı, vekalet yönetimi gibi modüller de bulunmaktadır.

Tapu Harcı İade Süreci

Tapu devri işlemi iptal edilirse veya hatalı ödenen harç durumu doğarsa, 492 sayılı Harçlar Kanunu m.127 kapsamında harç iadesi talep edilebilir. İade başvurusu tapu harcını tahsil eden vergi dairesine yapılır. İade süreci:

• 5 yıllık zamanaşımı: Harç ödendiği tarihten itibaren 5 yıl içinde başvurulmalıdır.
• Gerekli evraklar: Harç makbuzu, tapu iptal kararı veya iptal tespit belgesi, kimlik belgesi.
• Vergi dairesinin kararı: Vergi dairesi inceleme yaparak iadesine karar verir; red halinde vergi mahkemesinde dava açılabilir.

Yabancı Uyruklu Kişiler İçin Tapu Edinme

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu kapsamında yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi belirli kısıtlamalara tabidir:

• Karşılıklılık ilkesi uygulanır; ancak 2012'den beri bazı ülkelerle karşılıklılık kaldırılmıştır.
• Yabancı kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.
• İlçe yüzölçümünün en fazla %10'u yabancı mülkiyetine tabi olabilir.
• Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve bazı kritik alanlarda yabancı alımı yasaktır.
• Türk vatandaşlığı kazanımı için taşınmaz yatırımı yolu (minimum 400.000 USD karşılığı taşınmaz alımı ve 3 yıl satılmama taahhüdü) hala geçerlidir.

Yabancı uyruklu alıcılar için tapu devri sürecinde Milli Emlak İdaresi ve askeri makamlardan uygunluk yazısı alınması gerekebilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu harcını kim öder? 492 sayılı Harçlar Kanunu gereği tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında (toplam %4) alınır. Uygulamada taraflar anlaşırsa farklı bir yük dağılımı olabilir; ancak yasal yükümlülük tapu müdürlüğünde her iki taraftan da tahsil edilir.

Tapu satış bedeli düşük gösterilirse ne olur? Vergi Usul Kanunu m.30 gereği gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse, vergi dairesi tapu harcı farkını re'sen tarh eder. Ayrıca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır. 2019'dan itibaren dijital fiyat analiz sistemi ile düşük beyanlar otomatik tespit edilmektedir.

Tapuda gerçek malik görünmüyorsa ne yapılır? Web-Tapu üzerinden güncel tapu bilgisi sorgulanabilir. Alıcı görünen malik ile mukavele yapar; gerçek malik farklıysa satış TMK m.988 iyiniyet ilkeleri çerçevesinde değerlendirilir. Ancak yolsuz tescil durumunda malik iptal davası açabilir.

Tapu devri ne kadar sürer? Web-Tapu üzerinden randevulu başvuru sonrası aynı gün içinde devir tamamlanabilir. Harçların yatırılması, DASK kontrolü, emlak vergisi borcu sorgulaması gibi ön hazırlıklar tamamsa işlem birkaç saat sürer.

Tapuda isim değişikliği nasıl yapılır? Evlilik, boşanma, mahkeme kararı gibi sebeplerle malik kimliği değişirse, nüfus müdürlüğünden alınan belgeyle tapu müdürlüğüne başvurarak isim güncellemesi yapılır. Bu işlem mülkiyet devri değildir; sadece kayıt düzeltmesidir.

Tapu senedi kaybolursa ne olur? Tapu senedi sadece bir ispat belgesidir; kayıplar tapu müdürlüğüne başvuru ile yenilenir. Asıl hak tapu sicilinde tescilli olduğundan, mülkiyet hakkı kaybolmaz.

Tapu devri vekaleten yapılabilir mi? Evet. Noter huzurunda düzenlenen özel vekaletname ile vekil, malik adına tapu devri işlemini gerçekleştirebilir. Vekaletnamenin "tapu devri / satış" yetkisini açıkça içermesi gerekir; genel vekaletname yeterli olmayabilir.