Hisseli Tapu

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, paylı mülkiyetin tescil biçimidir. Paylı mülkiyet TMK m.688'de şöyle tanımlanır:

> "Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir."

Bu tanımın kilit unsurları:

• Maddi olarak bölünmüş değil: Taşınmaz fiziksel olarak paydaşlar arasında bölünmemiştir; her paydaş taşınmazın her noktasında pay sahibidir.
• Belli paylarla: Her paydaşın oranı açıkça belirlenmiştir (kesir veya ondalık).
• Tamamına malik: Paydaşların her biri, taşınmazın tamamından belirli bir pay kadar yararlanma ve kullanım hakkına sahiptir.

Örnek: 1000 m² arsada üç paydaş vardır; A'nın 1/2, B'nin 1/4, C'nin 1/4 hissesi vardır. Bu, A'nın arsanın belirli bir köşesinde 500 m²'lik bir bölümü fiziksel olarak mülkiyetinde tuttuğu anlamına gelmez; A, arsanın tamamının yarısı kadar hakka sahiptir.

Hisseli Tapu ile Müstakil Tapu Farkı

İki tür arasındaki farklar temel olarak tasarruf yetkisi ve hisse dağılımında ortaya çıkar. Ayrıntılı karşılaştırma için müstakil tapu sayfamıza bakın.

Hisseli Tapuda Hissedarın Hakları ve Yetkileri

TMK m.688-703 paydaşların haklarını ayrıntılı düzenler:

1. Kendi Hissesini Tasarruf Hakkı (TMK m.688/son): Paydaş, kendi payını tam olarak satabilir, bağış yapabilir, ipotek ettirebilir, intifa hakkı tesis ettirebilir. Bu tasarruf diğer paydaşların onayına tabi değildir.

2. Kullanım Hakkı (TMK m.693): Her paydaş, taşınmazın tamamını amacına uygun ve diğer paydaşların hakkını ihlal etmeyecek şekilde kullanabilir. Taşınmazın belirli bir bölümünün kullanımı için paydaşlar aralarında anlaşma yapabilir.

3. Yönetim Kararları (TMK m.691): Olağan yönetim işleri çoğunlukla alınır; olağan yönetimi aşan işler (kira sözleşmesi, yapılanma, değiştirme) oybirliği veya TMK m.691 kapsamında nitelikli çoğunluk gerektirir.

4. Giderlere Katılma (TMK m.694): Her paydaş taşınmazın onarım, vergi, aidat gibi giderlere hissesi oranında katılır.

Şufa (Ön Alım) Hakkı — TMK m.732

Hisseli tapunun en tipik hukuki kurumu, şufa (ön alım) hakkıdır. TMK m.732:

> "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Süreler (TMK m.733):

• 3 ay: Bildirimin tebliğinden itibaren önalım hakkının kullanılması süresi.
• 2 yıl: Bildirimde bulunulmamışsa dahi, satışın yapıldığı tarihten itibaren mutlak hak düşürücü süre.

Önalım hakkı, diğer paydaşlara taşınmaz pay üzerinde yabancı bir üçüncü kişinin girmesini engelleme imkânı tanır. Satış tapuda gerçekleştirildiğinde tapu müdürlüğü, satışı diğer paydaşlara bildirmez; bildirim yükü satıcı veya alıcı tarafa düşer. Bildirim yapılmazsa 2 yıllık süre kesindir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası — TMK m.699 vd.

Paydaşlar arasında uzlaşma sağlanamazsa veya paydaşlardan biri ortaklığa son vermek isterse, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Bu dava:

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer.
• Sonuç:
• Aynen taksim: Taşınmaz fiziksel olarak bölünebiliyorsa ve imar uygun ise paydaşlar arasında paylaştırılır.
• Satış yoluyla giderme: Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz satışa çıkarılır; bedeli paydaşlara hisse oranında dağıtılır.

Bu dava, çoğu zaman paydaşlar arasında anlaşmazlık çıktığında son çare olarak kullanılır. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun kapsamında bölünmez parsel büyüklüğü altında aynen taksim yapılamaz; zorunlu olarak satış yoluyla giderme gündeme gelir.

Elbirliği Mülkiyeti (TMK m.701) ve Hisseli Tapu İlişkisi

Elbirliği mülkiyeti, miras veya benzeri kanuni sebeplerle birden fazla kişinin bir taşınmaza birlikte malik olduğu ancak henüz paylar belirlenmediği durumdur. Mirasçılar, paylaşım sözleşmesi veya veraset intikali tescili ile bunu paylı mülkiyete (hisseli tapuya) dönüştürür. Ayrıntı için tapu sayfamıza bakın.

Hisseli Tapunun Avantajları

• Uygun Maliyetli Giriş: Tek başına satın alınamayacak büyük bir arsanın bir bölümüne sahip olma imkânı.
• Yatırım Esnekliği: Hisse alıp satmak, tamamı almaktan daha esnektir.
• Risk Paylaşımı: Büyük yatırımlarda risk paydaşlar arasında paylaşılır.

Hisseli Tapunun Dezavantajları

• Uzlaşmazlık Riski: Paydaşlar arasında kullanım, bakım, satış anlaşmazlıkları yaygındır.
• Kredi Güçlüğü: Bankalar genelde hisseli tapuya ek teminat talep eder.
• Piyasa Değeri Kaybı: Müstakil emsallere göre genellikle %15-35 iskontolu işlem görür.
• Şufa ile Satış Zorluğu: Dışarıya satış, şufa hakkıyla engellenebilir.
• İnşaat ve İmar: Tüm paydaşların rızası olmadan yapı yapılamaz.

Hisseli Tapuda İmar ve Yapılaşma

Hisseli tapulu bir taşınmazda yapılaşma, tüm paydaşların imzası veya mahkeme kararıyla mümkündür. 3194 sayılı İmar Kanunu m.22 yapı ruhsatı başvurusunda tüm paydaşların onayını şart koşar. Paydaşlardan bir kısmı yapılaşmaya onay vermezse, yapılaşma imkansız hale gelir; ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Devren İşyeri ve Hisseli Tapu

Devren işyeri alırken taşınmazın hisseli tapulu olduğunu gördüğünüzde şunlara dikkat edin:

• Kira sözleşmesi kim ile yapılmış? Tüm hissedarlar ile mi yoksa yalnızca bir veya birkaç hissedarla mı? TMK m.693 kullanım hakkı ve m.691 yönetim hükümleri dikkate alınır.
• TBK m.323 rızası: Kira devri için yazılı rıza alınacak hissedarlar net olmalıdır. Hissedarlardan biri rızayı vermezse devir geçersiz olur.
• Şufa hakkı: Kira devri (taşınmaz satışı değil) şufa kapsamında olmasa da, ileride mülk satışı halinde diğer hissedarlar öncelikli alıcıdır.
• Ortaklık giderilmesi riski: Hissedarlardan biri izale-i şuyu davası açarsa taşınmaz satışa çıkabilir; kiracı tahliye edilebilir.

Bu kontrolleri yapmadan devir sözleşmesi imzalamak, sonradan taşınmazın elden çıkması riskiyle karşı karşıya bırakabilir. Daha geniş denetim için rehberimize başvurun.

Hisseli Tapu ile Tarım Arazisi Kısıtlamaları

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve bu Kanun kapsamında çıkarılan yönetmelikler, tarım arazilerinde hisseli mülkiyet için önemli kısıtlamalar getirir:

• Bölünmez parsel büyüklüğü: Her il için bölünmez asgari parsel büyüklüğü belirlenmiştir (mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri, dikili tarım arazileri ve örtüaltı tarım arazileri için farklı miktarlar).
• İfraz yasağı: Bölünmez parsel büyüklüğünün altında kalan tarım arazileri ifraz yoluyla bölünemez.
• Miras intikali istisnası: Miras yoluyla oluşan hisseli mülkiyetler kabul edilir; ancak mirasçılar aralarında paylaşımda yine asgari büyüklük şartına uymak zorundadır.
• Hisseye tesisli satış: 6537 sayılı Kanun ile getirilen değişikliklerle tarım arazisi hissesi satışı, diğer paydaşlara öncelik hakkı tanınarak, belirli şartlarda tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.

Tarım arazisi hisseli tapu işlemlerinde Gıda, Tarım ve Orman İl Müdürlüğü onayı gerekebilir.

Hissedarlar Arası Uyuşmazlıklarda Mediation

Hisseli tapuda paydaşlar arasındaki uzlaşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi davasına gitmeden arabuluculuk (mediation) yoluyla da çözülebilir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında, taraflar bir arabulucu eşliğinde anlaşma sağlayarak taşınmazın kullanımını, satışını veya paylaşımını kararlaştırabilirler.

Arabuluculuk süreci, yargısal sürecin daha hızlı ve daha düşük maliyetli bir alternatifidir. Uzlaşma sağlanırsa arabulucunun hazırladığı anlaşma belgesi icra edilebilir niteliktedir (Kanun m.18). Taşınmaz hukuku uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu olmamakla birlikte taraflara kolaylık sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapuda hisse satışı nasıl yapılır? Hissedar, kendi payını üçüncü kişiye satmak için tapu müdürlüğünde satış işlemi başlatır. Satış sözleşmesi standart devir süreci gibi imzalanır. Ancak diğer hissedarların şufa (ön alım) hakkı vardır; 3 ay içinde bu hakkı kullanarak payı aynı şartlarda satın alabilirler.

Şufa hakkı ne kadar sürede kullanılmalıdır? TMK m.733 gereği satışın bildiriminden itibaren 3 ay ve bildirim yapılmasa dahi satıştan itibaren 2 yıl mutlak hak düşürücü süreyle şufa hakkı kullanılabilir. Bu süreler kesindir.

Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası ne zaman açılır? Paydaşlardan herhangi biri, aralarında anlaşma sağlanamadığında her zaman bu davayı açabilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir.

Bankalar hisseli tapuya kredi verir mi? Verir ancak genelde ek teminat veya diğer paydaşların rızasını talep ederler. Bazı bankalar yalnızca tek hissedar ipoteğini değil tam taşınmaz ipoteğini ister; bu durumda diğer paydaşların onayı şarttır.

Hisseli tapu müstakile dönüştürülebilir mi? Evet. Tüm hisseler tek malike satılırsa veya paydaşlar taşınmazı ifraz / aynen taksim ile bölüştürürse, yeni müstakil tapular düzenlenir.

Tarım arazisi hisseli tapuda nasıl korunur? 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği tarım arazileri belirli asgari parsel büyüklüğünün altında ifraz edilemez. Paydaşlar bölünmez parsel büyüklüğünün altında hisse devri yapamazlar; miras intikali durumu ayrıdır.

Hisseli tapulu taşınmazda kira sözleşmesi kim tarafından imzalanır? TMK m.691 kapsamında kira sözleşmesi olağan yönetim işi sayıldığından çoğunluğun onayıyla yapılabilir. Ancak uzun süreli kira sözleşmeleri (10 yıl gibi) olağan yönetimi aştığı için oybirliği gerekebilir.

Hisseli tapuda miras paylaşımı nasıl yapılır? Miras ile önce elbirliği mülkiyeti (TMK m.701) oluşur; mirasçılar paylaşım sözleşmesi ile paylı mülkiyete (hisseli tapuya) dönüştürür. Uzlaşmazlık halinde izale-i şuyu davası yolu açıktır.