Kira Artışı ve TÜFE

Kira Artışının Hukuki Temeli — TBK m.344

TBK m.344, kira sözleşmelerinde artış oranını düzenleyen emredici bir hükümdür. Maddenin güncel metni özetle şöyledir:

> "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

Bu düzenleme üç temel prensibi ortaya koyar:

• TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırdır: Taraflar bu sınırı geçen artış kararlaştıramaz.
• Anlaşma yoksa hakim belirler: Sözleşmede artış oranı yoksa bedel hakim tarafından, sınırın altında, kiralananın durumuna göre belirlenir.
• Emredici niteliktedir: Sözleşmede sınırı aşan hükümler m.27 gereği kesin hükümsüzdür.

TÜFE 12 Aylık Ortalama: Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), TÜİK tarafından her ay açıklanan ve genel fiyat düzeyinin hareketini ölçen endekstir. Kira artışında kullanılan 12 aylık ortalama, son 12 ayın TÜFE endeks değerlerinin aritmetik ortalamasının, önceki 12 ayın aynı ortalamasına göre yüzde değişimi olarak hesaplanır.

Formül:

> TÜFE 12 Aylık Ortalama (%) = [(Son 12 Ayın TÜFE Ortalaması / Önceki 12 Ayın TÜFE Ortalaması) - 1] × 100

TÜİK bu oranı her ay düzenli olarak açıklar. Kira yenileme ayına göre kiraya verenin uyması gereken "tavan oran" belirlenir. Örneğin:

• Nisan 2026 kira yenilemesi için: Mart 2026 TÜİK verisiyle açıklanan 12 aylık ortalama kullanılır.
• Mart 2026 kira yenilemesi için: Şubat 2026 verisi kullanılır.

Kira Artışı Hesaplama Formülü

Mevcut kira bedeline uygulanacak artış basit formülle hesaplanır:

> Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira × (1 + TÜFE12 / 100)

Örnek hesaplama (Nisan 2026 kira yenilemesi):

• Mevcut aylık kira: 10.000 TL
• Nisan 2026 TÜFE 12 aylık ortalama: %32,82
• Yeni kira: 10.000 × (1 + 32,82 / 100) = 10.000 × 1,3282 = 13.282 TL

Bu oran üst sınırdır; taraflar anlaşarak daha düşük bir oran uygulayabilir (örn. %25, %20). Ancak yasal sınırı aşan artış maddesi geçersizdir ve aşan kısım kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kiraya veren bunu talep edemez.

2026 Güncel TÜFE ve Kira Artış Oranları

TÜİK'in 2026 Mart enflasyon verisine göre (3 Nisan 2026 açıklaması):

• Aylık TÜFE: %1,94
• Yıllık TÜFE: %30,87
• 12 Aylık Ortalama: Ocak 2026 için %34,88, Mart 2026 için %33,39, Nisan 2026 için %32,82

Kira artış oranları aylık olarak değişmektedir ve kira yenileme ayının bir önceki ayının 12 aylık ortalaması kullanılır. Güncel oranları TÜİK'in veriportali.tuik.gov.tr adresinden veya hukuk firmalarının kira artış hesaplayıcılarından takip etmek mümkündür.

Konut Kiralarına Özel %25 Sınırı — 11.06.2022 - 01.07.2024

Yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla 7409 sayılı Kanun ile TBK'ya Geçici Madde 1 eklenmiştir. Bu düzenleme gereği:

• 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı en fazla %25 olarak sınırlandırıldı.
• 7456 sayılı Kanun ile bu sınır 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldı.
• 1 Temmuz 2024 itibarıyla %25 sınırı kaldırıldı.

Önemli not: %25 sınırı sadece konut kiraları için geçerliydi; çatılı işyeri kiralarında her zaman TÜFE 12 aylık ortalama tek sınır olarak uygulandı.

1 Temmuz 2024 sonrası konut kiralarında da TÜFE sınırı uygulanmaktadır. Bu, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde kiracı maliyetini artırmış, ancak kiraya verenler için mülkün reel değerini koruyan bir denge yaratmıştır.

İşyeri Kiralarında TÜFE

Çatılı işyeri kiralarında TBK m.344'ün uygulanması süreç içinde değişim göstermiştir. 6098 sayılı TBK yürürlüğe girdiğinde (1 Temmuz 2012) m.344 hükmü, tacir ve tüzel kişi kiracıların bulunduğu işyeri kiralarında 8 yıl süreyle ertelendi. 1 Temmuz 2020'den itibaren bu erteleme sona erdi ve işyeri kiraları da TÜFE sınırına tabi oldu.

Bu tarihten önceki dönemde işyeri kiralarında taraflar serbestçe artış oranı kararlaştırabiliyor, döviz kuru ya da sabit oranlı artışlar yapabiliyorlardı. Şu an itibariyle tüm konut ve çatılı işyeri kiraları aynı TÜFE 12 aylık ortalama sınırına tabidir.

Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı — TBK m.345

TBK m.345 uyarınca:

• İlk 5 yıl: Sözleşmedeki artış oranı (TÜFE sınırı içinde) uygulanır. Kira tespit davası açılsa bile mahkeme bu sınırı geçemez.
• 5 yıldan sonra: Sözleşmede artış oranı olsun olmasın mahkeme, hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler. Hakim şu kriterleri göz önünde tutar: TÜFE 12 aylık ortalama, kiralananın durumu, bölgedeki emsal kira bedelleri.

Yargıtay yerleşik içtihadına göre 5 yıl sonrası tespit davalarında hakkaniyet indirimi de uygulanabilir. Emsal kira bedellerinin tam karşılığının bir miktar altında tespit yapılması yaygın uygulamadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.03.2025 tarihli 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı yeni içtihadı önemli bir ayrım getirmiştir: kira tespit davası (m.344/345) ile uyarlama davası (m.138) farklı kurumlardır. TBK m.138 olağanüstü koşullar (hiperenflasyon, döviz krizi gibi) halinde tüm sözleşmelerin uyarlanması için kullanılırken m.344 kira özel rejimidir; biri diğerinin yerine ikame edilemez.

Kira Tespit Davası Açmak İçin Usul

Tespit davası açmadan önce dikkat edilecek noktalar:

• Zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davaları için arabuluculuk dava şartıdır.
• Dava zamanı: Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira dönemi başına etki etmesi için yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya kiracıya yazılı ihtar çekilmelidir.
• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi.
• Deliller: TÜFE verileri, emsal kira kontratları, kiralananın güncel durumu, bilirkişi raporu.

Uyarlama Davası (TBK m.138) ile Fark

TBK m.138 "aşırı ifa güçlüğü" kurumunu düzenler. Sözleşmenin kurulmasından sonra, olağanüstü ve beklenmeyen durumlar sözleşme koşullarını önemli ölçüde değiştirmişse; borçlu önceki edim borçluluğunun aynı biçimde ifasını edene karşı katlanılamayacak bir durum varsa, sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir.

Kira davalarında m.138'in kira tespit davası ile ilişkisi uzun süre tartışma yarattı. Yargıtay'ın 10.03.2025 kararı bu tartışmayı sonlandırdı: TBK m.138 uyarlama davasının sebebini ve konusunu, TBK m.344 kira tespit davasının sebepleri oluşturmaz. Yani yüksek enflasyon argümanıyla kira uyarlama davası açılamaz; bunun için TBK m.344 kapsamında kira tespit davası açılmalıdır.

Kiracının Korunma Araçları

Kiraya verenin yasal sınırı aşan artış talep etmesi halinde kiracı:

• Aşan kısmı ödememe: Sözleşmede yer alan sınırı aşan artış maddesi geçersizdir. Kiracı sadece yasal sınırı (TÜFE 12 aylık ortalama) kadar artış öder; aşan kısmı ödemez.
• Haksız ödemeleri geri isteme: Zaman içinde yasal sınırı aşan ödemeler yapılmışsa, ödenen fazlalık 10 yıllık zamanaşımı içinde geri alınabilir.
• Sözleşme maddesinin iptali: Sınırı aşan madde TBK m.27 gereği kesin hükümsüzdür; mahkemede tespit ettirilebilir.
• Kira tespit davası: Mevcut kiranın fahiş olduğunu düşünen kiracı, emsallerden düşük olduğunu ispatlayabilirse tespit davası açabilir.

Sık Sorulan Sorular

2026 Nisan kira artış oranı kaç? TÜİK'in 3 Nisan 2026 açıklamasına göre Mart 2026 TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %32,82'dir. Nisan 2026'da kira sözleşmesi yenilenen kiracılar için yasal tavan oran budur. Ertesi ay için oran TÜİK'in Nisan 2026 açıklamasıyla netleşir.

TÜFE artışını kim belirler? TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) her ayın ilk iş günü bir önceki aya ait TÜFE verilerini açıklar. Kira artış oranı, yenilemenin gerçekleşeceği ayın bir önceki ayının TÜFE 12 aylık ortalaması kullanılarak belirlenir. Bu oran hem konut hem işyeri kiraları için aynıdır.

Ev sahibi sözleşmede %50 artış yazmış, bu geçerli mi? Hayır. TBK m.344 emredici bir hükümdür; sözleşmede yasal sınırı aşan artış maddesi TBK m.27 gereği kesin hükümsüzdür. Kiracı sadece TÜFE 12 aylık ortalama kadar artış ödemekle yükümlüdür. Aşan kısım ödenmişse 10 yıl içinde geri alınabilir.

İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı uygulanır mı? Evet. Çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 hükmü 1 Temmuz 2020 itibarıyla tüm tacir ve tüzel kişi kiracılar için tam olarak yürürlüktedir. Konut ve işyeri kiraları arasında artış oranı sınırı bakımından fark yoktur.

5 yıldan uzun kiradan sonra ne olur? TBK m.345 uyarınca 5 yıldan sonra kira tespit davası açıldığında mahkeme, sözleşmedeki artış oranı ne olursa olsun, TÜFE 12 aylık ortalama, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler. Bu aşamada emsal kiralara yakın bir bedel çıkabilir; kiracı için fahiş bir yükselme söz konusu olabilir.

Kira tespit davası için zamanaşımı var mı? Hayır. Kira tespit davası her zaman açılabilir; hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur. Ancak yeni kira dönemi başına etki etmesi için yeni dönemden en az 30 gün önce açılmalı ya da kiracıya yazılı ihtar çekilmelidir. Aksi halde etki bir sonraki kira dönemine ertelenir.

Uyarlama davası mı, kira tespit davası mı açmalıyım? Kira ilişkileri için kira tespit davası (TBK m.344) doğru yoldur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 10.03.2025 tarihli 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararı, uyarlama davasının (TBK m.138) kira özelinde ikame edilemeyeceğini netleştirmiştir.

Döviz endeksli kira sözleşmesi yapılabilir mi? Türk hukukunda döviz endeksli kira, kambiyo mevzuatı ve TBK m.344 sınırları içinde mümkündür, ancak getireceği artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Uygulamada taraflar dövizle belirlense bile artış TÜFE sınırına göre hesaplanır; aşan kısım geçersizdir.

İlgili Sözlük Terimleri

• Kira Sözleşmesi — TBK m.299-356 genel çerçeve.
• Kiracı Hakları — Yasal güvenceler ve savunma yolları.
• Kira Sözleşmesi Devri — Devir halinde kira artışı uygulaması.
• Depozito — Güvence bedeli ve kira ilişkisine etkisi.

İlgili Rehberler

• Hava Parasını Belirleyen Faktörler Nelerdir?

Güncel Devren Kiralık İlanları

[İlan kartları burada yüklenecek]