Spor Tesisi Devri Nasıl Yapılır?

Spor tesisi devri; spor sektörünün GSB izinli, ekipman yoğun ve üyelik portföyü bağımlı bir alt kategorisidir. Hazır tesis (salonlar, soyunma odası, duş, havuz), kurulu ekipman (cardio + kuvvet), aktif üye portföyü, antrenör kadrosu ve marka bilinirliği bir arada devralındığında sıfırdan spor tesisi açmanın 6-18 aylık kurulum süresinden ve ekipman yatırımından büyük tasarruf sağlanır. Sektörel kaynaklara göre 2026'da orta ölçek fitness salonu sıfır açılış maliyeti 2.000.000-6.000.000 TL bandındadır.

Bu rehber; spor tesisi alımında 10 adımlık süreci, 3289 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler kapsamında GSB uygunluk belgesi devrini, fiziki şart ve ekipman envanteri değerlemesini, aktif/dondurulmuş üye sayılarının analizini, antrenör kadrosu lisanslarını ve havuzu olan tesislerde klor-pH-mikrobiyoloji kontrollerini açıklar. Genel devir süreci için /rehber/isletme-devri-nasil-yapilir, alıcı kontrolleri için /rehber/devren-isletme-alirken-nelere-dikkat-edilmeli rehberlerimize bakın. Ruhsat kavramının detayı için /sozluk/isletme-ruhsati, hava parası için /sozluk/hava-parasi sayfalarımızı inceleyin.

Türkiye'de özel spor tesisi sektörü; fitness salonları, pilates-yoga stüdyoları, crossfit-functional training box'ları, dövüş sanatları salonları (boks, muay thai, kick box, jiu-jitsu), yüzme havuzu tesisleri, tenis kortları, badminton-squash salonları, spa-fitness entegre konseptleri ve zincir markalardan (MACFit, SportiumMill, Go Fit, Fitness First, Steel Gym, SporEvim) oluşur. Büyük şehirlerde AVM içi zincir markalar ile mahalle butik stüdyoları eşzamanlı pazarda varlığını sürdürür.

Spor tesisi devir pazarını şekillendiren dört temel dinamik:

• Mevsimsel üyelik döngüsü: Ocak-Mart (yeni yıl motivasyonu) ve Mayıs-Ağustos (yaz-bikini dönemi) kayıt yoğundur; Ekim-Aralık düşer. Bu döngü ciroyu %30-50 bandında oynatabilir. Devir için ideal zaman yeni yıl öncesi (Ekim-Kasım) veya yaz öncesi (Mart-Nisan) bandıdır.
• Aktif vs dondurulmuş üye farkı: Üye sayısı toplam kayıt değil, son 30 günde aktif olarak gelen üye olarak değerlendirilmelidir. Dondurulmuş veya pasif üyelikler ciroya dönüşmez. Aktif/toplam oran %50 altına düşen işletmelerde ciro kırılganlığı yüksektir.
• COVID sonrası online fitness rekabeti: Pandemiden sonra online fitness platformları (Kayra, Evde Fitness, Apple Fitness+) geleneksel salonlarla rekabet ediyor. Hybrid konseptler (fiziki + online ders) avantaj sağlar. Salon devralan alıcı dijital strateji konusunda sorularını satıcıya sormalıdır.
• Havuz yüksek bakım maliyeti: Havuzu olan tesislerde kimyasal + filtre + su ısıtma maliyeti aylık giderin %15-25'ini alır. Havuz bakımı mevzuat yoğundur; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yüzme havuzu yönetmeliği klor-pH ölçüm kayıtları ve mikrobiyolojik analiz sonuçları tutmayı zorunlu kılar.

Spor tesisi açmak ve işletmek için temel iki otoriteden izin/belge alınır: (1) Gençlik ve Spor Bakanlığı İl Müdürlüğü uygunluk belgesi, (2) belediye işyeri açma ve çalışma ruhsatı.

A. Özel Beden Eğitimi ve Spor Tesisi Uygunluk Belgesi

3289 sayılı Gençlik ve Spor Hizmetleri Kanunu ve Özel Beden Eğitimi ve Spor Tesisleri Yönetmeliği kapsamında uygunluk belgesi GSB Gençlik ve Spor İl Müdürlüğü tarafından verilir. Belge ile tesiste sunulabilecek spor branşları da belirlenir (fitness, yoga, pilates, yüzme vb.).

• Başvuru dosyasında: ruhsat fotokopisi, yapı kullanma izni, itfaiye uygunluk raporu, fiziki mekan planı, branş-başına antrenör/eğitmen listesi (lisans belgeli), iş sağlığı ve güvenliği uyum belgeleri yer alır.
• İl Müdürlüğü yerinde denetim yapar (salon boyutları, soyunma odası, duş, WC, acil çıkış, ekipman durumu) ve rapor düzenler.
• Uygunluk belgesi tesis + sahip adına düzenlenir; devir halinde devralan adına yeniden başvuru yapılır.
• Yüzme havuzu, dövüş sanatları veya özel riskli branşlar için ek şartlar uygulanabilir.

B. Belediye İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı

Spor tesisi 2005/9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında sıhhi işyeri veya havuz + sauna varsa 2. sınıf GSM olarak değerlendirilir (havuz tesislerinde sınıflama farklılaşır). Belediyeden ruhsat alınır; devir halinde faaliyet ve adres değişmiyorsa Yönetmelik m.8 uyarınca basit devir prosedürü uygulanır.

C. İtfaiye Uygunluk ve Yangın Güvenliği

Spor tesisi yoğun insan bulunduran bir yapıdır. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik uyarınca itfaiye uygunluk raporu zorunludur: yangın algılama, söndürme, acil aydınlatma, duman tahliye, acil çıkış (kapasiteye göre). Özellikle sauna ve buhar odası olan tesislerde daha sıkı kontrol yapılır.

D. Yüzme Havuzu Mevzuatı (Havuz Varsa)

Yüzme havuzu işleten tesisler için Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları ve Şartları Hakkında Yönetmelik uygulanır. Zorunlu şartlar:

• Günlük klor (pH 7,2-7,6 arası, serbest klor 1-3 ppm) ölçüm kayıtları tutulmalı.
• Aylık mikrobiyolojik analiz (koliform, pseudomonas, legionella) yetkili laboratuvardan alınmalı.
• Filtre ve su dönüş sistemi periyodik bakımı, tesisatın yıllık kontrolü.
• Cankurtaran sertifikalı personel (Türkiye Sualtı Sporları Federasyonu veya TSK onaylı).
• İlk yardım kiti, defibrilatör (AED) tavsiye edilir.
• Havuz etrafında anti-slip zemin, duş geçişi zorunlu.

Mevzuat için 3289 sayılı Kanun ve Gençlik ve Spor Bakanlığı sayfası incelenebilir.

Aşağıdaki 10 adım; spor tesisi devrinde sırasıyla izlenmesi gereken süreci özetler. Sektör özelinde GSB uygunluk belgesi devri, aktif üyelik devamı ve ekipman değerlemesi en kritik unsurlardır.

1. 1. Niyet Mektubu ve Ön Kontrol

   Etki: Etki:Yüksek

   Spor tesisi devrinde ilk adım; alıcı ile satıcı arasında bağlayıcı olmayan bir niyet mektubu (LOI) imzalanmasıdır. Niyet mektubunda tarafların kimlikleri, devir konusu tesis (branşlar, alan m², havuz var mı), ön fiyat aralığı, due diligence süresi (30-45 gün), personel ve üye verisi erişim izni ve gizlilik hükümleri yer alır.

   Ön kontrolde talep edilen belgeler: GSB uygunluk belgesi, belediye ruhsatı, itfaiye uygunluk raporu, kira sözleşmesi, son 12 ay aylık ciro dökümü (üyelik + PT + diğer kalemler ayrı), SGK işyeri dökümü, antrenör/eğitmen listesi + lisans belgeleri, aktif ve dondurulmuş üye listesi (anonim metre), kurumsal anlaşma sözleşmeleri, havuz varsa kimyasal ve mikrobiyolojik analiz raporları.

   Ön kontrol sürecinde tesis yerinde farklı saatlerde (sabah 7-9, akşam 18-21, hafta sonu) ziyaret edilmelidir; gerçek doluluk ancak böyle görülür. Yaya trafiği, park imkanı, toplu taşıma, çevre rekabet (yakın çeperdeki diğer spor salonları) analiz edilir.

2. 2. GSB Uygunluk Belgesi ve Branş Kontrolü

   Etki: Etki:Yüksek

   3289 sayılı Gençlik ve Spor Hizmetleri Kanunu ve Özel Beden Eğitimi ve Spor Tesisleri Yönetmeliği kapsamında spor tesisi açıp işletmek için Gençlik ve Spor İl Müdürlüğü uygunluk belgesi zorunludur.

   Devirde kontrol edilmesi gerekenler:

   • Uygunluk belgesinin güncel ve tesis adresi/sahibi ile eşleşmesi.
   • Belgeye kayıtlı spor branşları — yeni kurucunun planladığı faaliyetleri karşılıyor mu?
   • Gelişme gerektiren branşlar varsa (crossfit, yüzme, dövüş sanatları) ek şart listesi.
   • Devir halinde İl Müdürlüğü'ne yeniden başvuru yapılır; devralan kurucu şartlarını karşılamalıdır (sicil, mali durum, tesis yönetici niteliği).
   • Geçmiş denetim raporları ve varsa uyarı/ceza dökümü talep edilmelidir.

   Belge devri 1-3 ay sürebilir; tesis bu sürede mevcut belge altında faaliyet sürdürebilir ancak resmi işletici satıcı kalır. Süreç için GSB il müdürlüğü ile önceden iletişim kurulmalıdır.

3. 3. Fiziki Şart, İtfaiye ve Yangın Güvenlik Kontrolü

   Etki: Etki:Yüksek

   Spor tesisi yoğun insan bulunduran bir yapıdır; Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik uyarınca itfaiye uygunluk raporu zorunludur. Havuz ve sauna olan tesislerde ek kontroller uygulanır.

   Kontrol listesi:

   • Salon boyutları: Cardio alanı, kuvvet alanı, grup ders salonu, stüdyo için yönetmelikte branşa göre minimum m² tanımlı.
   • Soyunma odası: Kadın-erkek ayrı; kapasiteye göre WC ve duş sayısı (genelde her 30 üyeye 1 duş).
   • Acil çıkış: En az 2 ayrı yön; toplu olay senaryosu için kaçış planında.
   • Yangın algılama: Duman dedektörü, yangın tüpü, su sistemi (sprinkler, büyük tesislerde).
   • Havalandırma: Saatte kişi başı en az 25-30 m³/saat taze hava akışı.
   • Acil aydınlatma: Elektrik kesintisinde otomatik devreye giren.
   • Sauna + buhar odası varsa sıcaklık sınırları (finlandiya saunası 80-90°C, buhar 40-50°C), elektrik güvenliği, fan çıkışı.

   Uygunsuzluk tespiti halinde iyileştirme maliyeti devralana geçer ve 200.000-1.500.000 TL bandında olabilir. Tadilat bütçesi devir pazarlığında aşağı yönlü baskı unsurudur.

4. 4. Ekipman Envanteri ve Teknik Servis Raporu

   Etki: Etki:Yüksek

   Spor tesisinin en büyük sermaye kalemi ekipmandır. Her ekipman için marka/model, üretim yılı, seri numarası, saat sayacı (cardio), bakım kayıtları, fatura tarihi ve piyasa değeri ayrı belgelenmelidir.

   Ekipman kategorileri ve fiyat aralıkları:

   • Koşu bandı (treadmill): 150.000-500.000 TL. Motor gücü, bant durumu, 10.000+ saat kritik eşik.
   • Eliptik / bisiklet / kürek: 80.000-350.000 TL.
   • Kuvvet makineleri (tam set): 500.000-3.000.000 TL. 25-40 istasyon.
   • Serbest ağırlık set: 200.000-800.000 TL. Dumbell, barbell, rack, olimpik bar.
   • Functional / crossfit alanı: 300.000-1.500.000 TL.
   • Sauna + buhar odası: 150.000-500.000 TL.
   • Soyunma dolapları (100-200 locker): 150.000-500.000 TL.
   • Turnike + kart okuma sistemi + yazılım: 80.000-250.000 TL.
   • Ses sistemi, TV ekranları, ayna, yer kaplaması: 150.000-400.000 TL.

   Bağımsız teknik servis (veya ekipman markasının yetkili servisi) raporu alınmalıdır. Cardio ekipmanlarda kullanım saati (working hours), motor durumu ve elektronik kontrol kritik. Kuvvet makinelerinde kablo, minder durumu, çerçeve kaynağı kontrol edilir.

   Premium markalarda (Life Fitness, Technogym, Matrix, Precor, Hammer Strength) ömür 10 yıla uzar; yerli/orta segmentte 5-8 yıl. 5+ yaş ekipman sıfır fiyatının %40-60'ı, 10+ yaş %25-35'i değerindedir.

5. 5. Aktif Üye Portföyü ve Ciro Analizi

   Etki: Etki:Yüksek

   Spor tesisinin en kritik gayri maddi varlığı üye portföyüdür; ancak doğru analiz yapılmadığında aldatıcıdır. Toplam kayıt sayısı değil, aktif üye sayısıgerçek ciro üretir.

   Analiz katmanları:

   • Aktif üye: Son 30 günde en az 1 giriş. Turnike/kart okuma sistemi raporu.
   • Dondurulmuş üye: Askıya alınmış ama kayıtlı.
   • Pasif üye: 90+ gün gelmemiş ama kaydı duran.
   • Aktif/toplam oranı: Sağlıklı %60-80. %40 altı kırılganlık sinyali.
   • Yeni üye kazanma hızı: Aylık yeni üye / toplam üye. %3-5 sağlıklı.
   • İptal / cancel oranı: Aylık iptal / toplam. %5 altı iyi, %10+ risk.

   Üyelik paket yapısı:

   • Aylık üyelik (esnek ama volatil).
   • 3-6 aylık paket (orta bağlılık, %10-20 indirim).
   • Yıllık üyelik (%25-40 indirim, pre-paid avantajı).
   • Kurumsal/filo (şirket anlaşmaları, toplu ödeme).
   • PT paketi (yüksek margin, antrenörle bölüşme).

   Ciro analizi için son 12-24 ay veri gerekli; mevsimsel (Ocak-Mart yüksek, Ekim-Aralık düşük) ayrıştırma yapılmalı. Üye verileri 6698 s. KVKK kapsamında kişisel veridir; devir sürecinde KVKK uyumu (aydınlatma metni, açık rıza) kontrol edilmelidir.

6. 6. Antrenör / Eğitmen Kadrosu ve Lisans Kontrolü

   Etki: Etki:Yüksek

   Spor tesisinde antrenör/eğitmen kadrosu hem operasyonel başarı hem de mevzuat açısından kritiktir. Her eğitmenin branşına uygun lisansı olmalıdır.

   Gereken lisans/belgeler:

   • Fitness/kuvvet antrenörü: Beden eğitimi öğretmenliği, spor bilimleri fakültesi mezunu veya Türkiye Vücut Geliştirme Fitness Federasyonu onaylı antrenörlük belgesi.
   • Pilates eğitmeni: Uluslararası akredite kurum (Polestar, Stott, BASI) veya yerli federasyon sertifikası.
   • Yoga eğitmeni: Yoga Alliance (RYT 200/500) veya eşdeğer sertifika.
   • Crossfit trainer: CrossFit Level 1+ sertifikası (CF-L1, L2).
   • Dövüş sanatları hocası: ilgili federasyon lisansı (Boks, Muay Thai, Jiu-jitsu, Karate vb.).
   • Yüzme antrenörü: Türkiye Yüzme Federasyonu veya eşdeğer sertifika; havuz cankurtaran için ayrı sertifika.
   • İlk yardım sertifikası: En az 1 kişide bulunması önerilir (MEB/Sağlık Bakanlığı onaylı).

   Devir halinde iş sözleşmeleri İş K. m.6 uyarınca sonlandırılmaz; TBK m.202 + İş K. m.6 uyarınca alıcı ve satıcı 2 yıl müteselsil sorumludur. Ancak eğitmenler PT gelir paylaşımı veya dönemlik sözleşmeli çalışıyor olabilir; devir sözleşmesinde her eğitmenin durumu netleştirilmeli.

   Özellikle PT gelir paylaşımı modeli tesis kârlılığında belirleyici: salon %20-50, antrenör %50-80 bandında değişir. Devir sonrası mevcut anlaşmanın devamı kritik; PT sistemini yeniden kurmak yeni alıcı için 3-6 aylık ciro kaybı yaratabilir.

7. 7. Havuz Bakımı ve Kimyasal Kontroller (Havuz Varsa)

   Etki: Etki:Yüksek

   Yüzme havuzu olan tesisler Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları ve Şartları Hakkında Yönetmelik kapsamındadır. Kontrol edilecek unsurlar:

   • Günlük kimyasal ölçüm kayıtları: pH (7,2-7,6), serbest klor (1-3 ppm), toplam klor, sıcaklık. Otomatik dozajlama varsa kalibrasyon kayıtları.
   • Aylık mikrobiyolojik analiz: Yetkili laboratuvardan koliform, pseudomonas aeruginosa, legionella raporu. Son 12 ay temiz.
   • Filtre sistemi: Kum filtre (geriye yıkama kayıtları) veya diatomit (yenileme kayıtları). Filtre değişim tarihi.
   • Su dönüş oranı: Havuz hacmi / pompa kapasitesi — 4-8 saatte tam dolaşım.
   • Isıtma sistemi: Kazan, ısı eşanjörü, ısı pompası durumu. Yıllık enerji tüketimi (doğalgaz/elektrik faturası).
   • Havalandırma ve nem kontrolü: Özel iklimlendirme sistemi; nem %50-60'ta tutulmalı.
   • Cankurtaran sertifikalı personel: Vardiya planı kontrolü.
   • Kimyasal tedarikçi sözleşmesi: Toptan klor, pH kimyasalı, alg önleyici tedariki. Genelde devredilemez; yeni alıcı sıfırdan pazarlık yapar.

   Havuz bakım maliyeti aylık 50.000-200.000 TL bandındadır. Devir öncesi son 12 ay kimyasal fatura, elektrik/gaz faturası ve personel maliyetleri incelenmeli. Havuz kayıt defterlerinde eksik girişler veya pozitif mikrobiyoloji raporu devir pazarlığında ciddi indirim gerekçesidir.

8. 8. Kurumsal Anlaşmalar, İSG ve Sigorta

   Etki: Etki:Orta

   Kurumsal/filo anlaşmaları: Büyük şirket, holding, banka ile yapılan kurumsal üyelik anlaşmaları ciroya ciddi katkı sağlar (genelde %15-30). Bu sözleşmeler incelenmelidir:

   • Sözleşme süresi ve yenileme hükümleri.
   • Taraf değişikliği (devir) halinde sözleşme devam ediyor mu?
   • Toplu ödeme ve vade yapısı.
   • İndirim oranı ve hacim garantisi.

   Kurumsal anlaşmalar yeni alıcıyla devam etmeyebilir — büyük müşteri devir sonrası çıkarsa ciro %15-30 düşebilir. Satıcı eşliğinde önceden tanıtma görüşmesi yapılması risk azaltıcıdır.

   İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG): 6331 sayılı Kanun kapsamında spor tesisi çok tehlikeli sınıftadır. Risk değerlendirmesi, acil durum planı, çalışan sağlık raporları, İSG eğitimleri, periyodik muayene belgeleri kontrol edilmelidir.

   Sigortalar: Tesis mali mesuliyet sigortası (müşteri sakatlanma), bina ve demirbaş sigortası, cihaz kırılma, yangın poliçesi. Havuz varsa özel havuz sigortası. Sigortaların devralana aktarımı sözleşme kapsamında.

9. 9. Devir Sözleşmesi, Marka ve Tescil

   Etki: Etki:Yüksek

   Ticari işletme devri TTK m.11/3 uyarınca yazılı şekilde yapılmak ve ticaret siciline tescil edilmek zorundadır. Spor tesisi için GSB uygunluk belgesi devir süreci de paralel başlar.

   Devir sözleşmesi zorunlu maddeleri: taraflar kimlik bilgileri, devir konusu tesis (branşlar, m², havuz durumu), devir bedeli ve ödeme planı, hava parası + demirbaş + stok ayrımı, ekipman listesi (fotoğraflı ek, üretim yılı ve saat sayacı ile), aktif/dondurulmuş üye portföyü aktarımı (KVKK protokolü), personel devri ve kıdem yükü, PT gelir paylaşımı modelinin devamı, kurumsal anlaşma devri, marka ve tabela devri, rekabet yasağı (TTK m.55 + TBK m.26), havuz kimyasal tedarikçi sözleşmeleri, teminat hükümleri.

   Marka devri: Tesis markası TPMK tescilli ise 6769 sayılı Sınai Mülkiyet Kanunu m.148 uyarınca marka devri yapılır. Logo, web sitesi, sosyal medya hesapları, Google Business, mobil uygulama (varsa), dijital üye yönetim sistemi aynı kapsamda.

   Damga vergisi ticari işletme devirlerinde binde 9,48'in ¼'üdür. Ticaret sicili tescili ve SGK işyeri nakil eş zamanlı yapılır.

10. 10. Kapanış ve Devir Bedeli Pazarlığı

    Etki: Etki:Yüksek

    Kapanış gününde; devir bedeli ödenir, anahtar teslim edilir, turnike/kart sistem yönetici şifreleri aktarılır, üye veritabanı ve dijital sistem erişimi verilir, ekipman ve kimyasal stok tutanakla devredilir, personel dosyaları teslim edilir. Kapanış sonrası alıcı; GSB uygunluk belgesi yenilenmesi, vergi dairesi devir bildirimi, SGK işyeri nakil, belediye ruhsat güncelleme, kiraya veren rıza tescili işlemlerini yapar.

    Spor tesisinde devir bedeli pazarlığı; konum (AVM, ana cadde, mahalle), aktif üye sayısı, kalan kira süresi, ekipman durumu ve kalan ömrü, havuz varsa bakım maliyeti, antrenör kadrosunun kalıcılığı, marka bilinirliği ve yakın çeperdeki rekabetten oluşur. Piyasa referansı: yıllık net kârın 2-4 katı bandında; iyi konumlu ve markalı tesislerde 4-6 katına çıkabilir.

    Pazarlık kaldıraçları: (1) sıfırdan açma maliyetine kıyasla fark, (2) aktif üye / toplam üye oranı (düşükse indirim), (3) ekipman yenileme maliyeti, (4) havuz (varsa) kimyasal/elektrik maliyeti, (5) kurumsal anlaşmaların devam etmeme ihtimali, (6) antrenör kadrosu kayıp riski, (7) kalan kira süresi. Detaylı hava parası faktörleri için: /rehber/hava-parasini-belirleyen-faktorler-nelerdir. Hava parası mutlaka fatura + KDV'li ödenmelidir.

Spor tesisinin en değerli gayri maddi varlığı üye portföyüdür. Analiz farklı katmanlarda yapılır:

A. Aktif vs Dondurulmuş Üye Ayrımı

• Aktif üye: Son 30 günde tesise en az 1 defa giriş yapmış veya aktif ders alıp alan üye. Üye kart okuma sistemi (turnike) kayıtları referans olarak kullanılır.
• Dondurulmuş üye: Tatil, sağlık veya başka nedenle geçici olarak üyeliğini askıya almış üye. Aylık ücret ödemez ama kayıt hakkını korur. Devir sonrası bu üyelerin aktifleşmesi belirsizdir.
• Pasif üye: Son 90 günde hiç gelmemiş ama kayıt devam eden üye. Pratikte bu üyeler çoğu zaman dönmez; ciro kırılganlığının işaretidir.

Sağlıklı bir spor tesisinde aktif/toplam üye oranı <strong>%60-80</strong> bandında olmalıdır. %40 altına düşen tesislerde ciddi değerleme indirimi yapılır.

B. Üyelik Paket Yapısı ve Ödeme Vadesi

• Aylık üyelik: En esnek ama iptal oranı yüksek. Ciro volatilitesi.
• 3-6 aylık paket: Orta vadeli bağlılık, genelde %10-20 indirim.
• Yıllık üyelik: En büyük indirim (%25-40), en güvenli ciro. Pre-paid ödeme avantajı.
• Kurumsal/filo paketi: Şirketlerle yapılan toplu anlaşmalar. Aylık toplu gelir sağlar.
• PT (Personal Trainer) paketleri: Yüksek margin; antrenörle bölüşme yapılır.

C. Ciro ve Gelir Kaynakları Analizi

• Üyelik ücretleri — Ana gelir kaynağı (%60-80).
• Personal Trainer ve özel ders ücretleri — %10-25.
• Takviye, içecek, giyim satışı — %3-8.
• Masaj, spa, solaryum ek hizmetler — %5-15 (varsa).
• Kurumsal anlaşmalar ve etkinlik kiralama — %5-20.

Ciro analizi için son 12-24 ay veri incelenmeli; mevsimsel dip ve zirveler ayrıştırılmalı. Yeni üye kazanma hızı (aylık yeni üye / toplam üye) %3-5 bandı sağlıklıdır.

A. Cardio ve Kuvvet Ekipmanları

Her ekipmanın marka, model, üretim yılı, saat sayacı (cardio için kullanım süresi), bakım kayıtları ve piyasa değeri ayrı belgelenmelidir. Ekipman ömrü yoğun kullanımda 5-8 yıldır; premium markalarda (Life Fitness, Technogym, Matrix, Precor, Hammer Strength, Star Trac) 10 yıla uzayabilir.

• Koşu bandı (treadmill): 150.000-500.000 TL sıfır. Motor gücü, bantın durumu ve kullanım saati (10.000+ saat kritik).
• Eliptik, bisiklet (spinning), kürek makinesi: 80.000-350.000 TL sıfır.
• Kuvvet makineleri (25-40 istasyon): 500.000-3.000.000 TL sıfır set. Kablolu makineler, tam vücut setleri.
• Serbest ağırlık (dumbell, barbell, rack): 200.000-800.000 TL.
• Functional training alanı (crossfit ekipmanı): 300.000-1.500.000 TL.
• Sauna + buhar odası: 150.000-500.000 TL (iç mekan ekipmanı + yalıtım).
• Soyunma dolapları (100-200 lockers): 150.000-500.000 TL.
• Turnike / kart okuma sistemi: 80.000-250.000 TL.

Her büyük ekipman için <strong>bağımsız teknik servis raporu</strong> şarttır. Cardio ekipmanlarda motor, band ve elektronik kontrol kritik; kuvvet makinelerinde kablo, çerçeve kaynağı ve minder durumu kontrol edilir. 5+ yaş ekipmanlar sıfır fiyatının %40-60'ı, 10+ yaş %25-35'i değerindedir.

B. Yüzme Havuzu (Varsa) Kontrolleri

• Kimyasal ölçüm kayıtları: Günlük pH (7,2-7,6), serbest klor (1-3 ppm), toplam klor ölçümleri. Otomatik dozajlama sistemi varsa kalibrasyon kayıtları.
• Mikrobiyolojik analiz: Aylık yetkili laboratuvar analizi (koliform, pseudomonas aeruginosa, legionella). Son 12 ay raporlar temiz olmalı.
• Filtre ve sirkülasyon sistemi: Kum filtreli sistemde geriye yıkama (backwash) kayıtları; diatomit filtrede diatomit yenileme kayıtları. Pompa motor durumu ve akış hızı.
• Isıtma sistemi: Kazan, ısı eşanjörü veya ısı pompası durumu. Doğalgaz veya elektrik tüketim faturaları.
• Nem ve iç mekan havalandırma: Havuz alanı için özel havalandırma ve nem alma sistemi. Nem %50-60 bandında tutulmalı.
• Cankurtaran personeli: Sertifika ve vardiya planı kontrolü.

Havuz bakım maliyeti aylık 50.000-200.000 TL bandındadır (klor + pH kimyasalı + su + elektrik + filtre). Devralanın bu gideri bütçeye katması kritik.

Spor tesisi devirlerinde ilk kez alıcı olanların sıkça düştüğü hatalar:

• GSB uygunluk belgesinin yokluğunu ihmal etmek. 3289 s. Kanun kapsamında uygunluk belgesi olmadan spor tesisi işletmek mevzuata aykırıdır. Belgesiz işletmeler kapatma cezasıyla karşılaşır. Devir öncesi belgenin güncel ve tesisin adına kayıtlı olduğu teyit edilmelidir.
• Aktif üye sayısını teyit etmeden ciro projeksiyonu yapmak. Toplam kayıt sayısı değil, son 30 günde aktif olarak gelen üye sayısı gerçek ciro üretir. Turnike kayıtları ve ders katılım verileri mutlaka incelenmelidir.
• Dondurulmuş üyelerin geri döneceğini varsaymak. Dondurulmuş ve pasif üyelerin çoğu tekrar gelmez. Devralan ciro projeksiyonunu sadece aktif üye üzerinden yapmalı; pasif üyelik geri dönüşü bonus kabul edilmelidir.
• Ekipmanın teknik servis raporu olmadan değerlenmesi. Cardio ekipmanlarının motor durumu, kullanım saati ve onarım geçmişi, kuvvet makinelerinin kablo ve minder durumu mutlaka bağımsız teknik servis tarafından kontrol edilmelidir. Yenileme maliyeti milyonlara çıkabilir.
• Havuzlu tesiste kimyasal ve mikrobiyoloji kayıtlarını sorgulamamak. Yüzme Havuzları Sağlık Esasları Yönetmeliği kapsamında günlük klor/pH ölçümü ve aylık mikrobiyolojik analiz zorunludur. Kayıt eksikliği veya pozitif legionella/pseudomonas tespiti kapatma cezasına neden olabilir.
• Antrenör kadrosunun lisans durumunu kontrol etmemek. Yoga, pilates, crossfit, dövüş sanatları eğitmenlerinin ilgili federasyon veya akredite kurumlardan lisansı olmalıdır. Lisans eksik eğitmen GSB denetimde soruna yol açar.
• Mevsimsel ciro döngüsünü hesaba katmamak. Spor sektöründe Ocak-Mart ve Mayıs-Ağustos yüksek sezon, Ekim-Aralık düşük. 3 aylık ciro verisi yeterli değildir — en az 12-24 aylık seri ve mevsim ayrıştırması yapılmalı.
• Kurumsal/filo anlaşmalarının devredilebilirliğini sormamak. Büyük şirket/holding ile yapılan kurumsal anlaşmalar ciddi toplu ciro sağlar. Sözleşmeler devir hükmü içeriyor mu? Taraf değişikliğinde yeniden müzakere gerekiyor mu? Sorularının yanıtı pazarlıkta belirleyici.
• PT gelir paylaşımı modelini netleştirmemek. PT (Personal Trainer) ücretlerinde antrenörle salon arasında gelir paylaşımı modeli farklı olabilir (salon %20-50, antrenör %50-80). Mevcut anlaşma netleştirilmeli ve devir sonrası devamı sözleşmeye yazılmalı.
• Kira sözleşmesinin kalan süresini ve tadilat izinlerini ihmal etmek. TBK m.323 uyarınca işyeri kira devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Spor tesislerinde ayrıca tavan yüksekliği, ağır ekipman yükü, havuz kurulum izni (varsa) özel tadilat gerektirir — kira sözleşmesinde bu tadilatlar için kiraya veren rızası hükümleri incelenmeli.

Spor tesisi devrinde kullanılan kavramlar için sözlük girdilerimize başvurabilirsiniz.

• Hava Parası
• İşletme Devri
• Devir Sözleşmesi
• İşletme Ruhsatı
• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı
• Devren Kiralık
• Devren Satılık
• Kira Sözleşmesi Devri
• TBK m.323
• Peştamallık
• Ciro

Spor tesisi devir pazarlığı öncesi güncel ilanlar üzerinden emsal fiyatları ve pazar tavanını değerlendirebilirsiniz. Şehir bazlı güncel devren spor salonu ilanları için /ilanlar/devren-spor-tesisi-istanbul sayfamıza bakın.

Son Devren İlanlar

Pazarlık tavanınızı belirlerken aynı sektör ve konumdaki güncel emsalleri görmek faydalıdır.

Tüm Devren İlanlarını Gör

Öne Çıkan

₺2.250.000

Mehmet Akif Mh. Çekmeköy'de 70 m² Hazır Restoran Devren Kiralık, Düşük Kira

Mehmet Akif Mh., Çekmeköy, İstanbul

Detayları görün

DevredinÖne Çıkan

₺5.249.000

Maltepe Bağdat Caddesi'nde 9+1 Kadın Doğum Muayenehanesi ve Medikal Estetik Kliniği

Cevizli Mah., Maltepe, İstanbul

Detayları görün

₺15.000.000

Antalya Muratpaşa Tahılpazarı'nda 350 m² Franchise Dönerci, Full Donanımlı ve Aktif

Tahılpazarı Mh., Muratpaşa, Antalya

Detayları görün

₺6.500.000

Avcılar Denizköşkler'de İBB Sosyal Tesisleri Karşısı 160 m² Devren Tekel Market

Denizköşkler Mh., Avcılar, İstanbul

Detayları görün

₺1.250.000

İnönü Mh. Küçükçekmece'de 320 m², Tam Donanımlı Devren Ekmek Fırını

İnönü Mh., Küçükçekmece, İstanbul

Detayları görün

DevredinÖne Çıkan

₺17.990.000

8

Nişantaşı Teşvikiye'de 2 Katlı Hazır Kurulu Premium Güzellik Merkezi Devren Kiralık

Harbiye Mah., Şişli, İstanbul

Detayları görün

Bu rehberdeki her yasal referans, rakam veya örnek aşağıdaki birincil (mevzuat, GSB, belediye) ve ikincil (sektörel yayın, ekipman tedarikçisi) kaynaklara dayanır.

1. [1]3289 sayılı Gençlik ve Spor Hizmetleri Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
2. [2]Özel Beden Eğitimi ve Spor Tesisleri Yönetmeliği — Mevzuat Bilgi Sistemi
3. [3]Gençlik ve Spor Bakanlığı — Spor Tesisleri ve Belgeler — Gençlik ve Spor Bakanlığı
4. [4]Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları ve Şartları Hakkında Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
5. [5]2005/9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
6. [6]Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
7. [7]6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
8. [8]Türkiye Vücut Geliştirme Fitness Federasyonu — Türkiye Vücut Geliştirme Fitness ve Bilek Güreşi Federasyonu
9. [9]6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
10. [10]6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.202, m.323, m.344) — Mevzuat Bilgi Sistemi
11. [11]4857 sayılı İş Kanunu (m.6) — Mevzuat Bilgi Sistemi
12. [12]6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (m.11/3) — Mevzuat Bilgi Sistemi
13. [13]Spor Salonu Açmak İçin Gerekli Belgeler Rehberi — İŞKUR İşletme Rehberleri
14. [14]Fitness Ekipman Tedarikçileri 2026 Fiyat Listesi — Life Fitness Türkiye