Otel / Pansiyon Devri Nasıl Yapılır?

Otel ve pansiyon devri; konaklama sektörünün gayrimenkul yoğun, personel çeşitli ve dijital platformlara bağımlı bir alt kategorisidir. Hazır yapı (bina, odalar, ortak alanlar), kurulu envanter (mobilya, elektronik, tekstil, mutfak ekipmanı), eğitimli personel, turizm işletme belgesi ve dijital itibar (Booking/Airbnb yorum skoru) bir arada devralındığında sıfırdan otel açmanın 12-36 aylık kurulum süresinden büyük tasarruf sağlar.

Bu rehber; otel/pansiyon alımında 10 adımlık süreci, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında TİB devrini, yıldız sınıfı standartlarını, oda+mobilya+teknik envanteri, personel devrini, Booking.com/Airbnb/Expedia hesaplarının devir prosedürünü ve müşteri yorum skorunun pazarlık gücüne etkisini açıklar. Genel devir süreci için /rehber/isletme-devri-nasil-yapilir, alıcı kontrolleri için /rehber/devren-isletme-alirken-nelere-dikkat-edilmeli rehberlerimize bakın. Ruhsat kavramı için /sozluk/isletme-ruhsati, hava parası için /sozluk/hava-parasi sayfalarımızı inceleyin.

Türkiye konaklama sektörü; butik oteller, şehir iş otelleri (5-yıldızlı, 3-4 yıldızlı), tatil otelleri (Antalya, Bodrum, Marmaris, Çeşme, Fethiye, Alaçatı), aile işletmesi pansiyonlar, apart oteller, hostel ve hotelz-stil yatak odalı konaklamalardan oluşur. İstanbul, Kapadokya, Antalya ve Ege sahilleri devir pazarında en aktif bölgelerdir.

Otel/pansiyon devir pazarını şekillendiren dört temel dinamik:

• Mevsimsel ciro ve bölgesel farklılık: Sahil otelleri Mayıs-Ekim yoğun (ciro %70-85'i), İstanbul iş otelleri yıl boyu dengeli, Kapadokya Mart-Kasım, kayak merkezleri Aralık-Mart. 12-24 ay aylık ciro serisi olmadan sağlıklı değerleme yapılamaz.
• Online rezervasyon bağımlılığı: Küçük ve orta ölçek otellerde cironun %50-85'i Booking.com, Airbnb, Expedia, Hotels.com gibi platformlardan gelir. Yorum skoru (genelde 7,5+ sağlıklı, 8,5+ rekabetçi) rezervasyon oranını doğrudan belirler. Devir sırasında puanın korunması kritiktir.
• Tur operatörü anlaşmaları: Tatil otellerinde Anex, Pegas, Coral, TUI, Thomas Cook, Detur, Jet2Holidays gibi tur operatörleriyle toplu rezervasyon sözleşmeleri ciroda önemli pay tutar. Sözleşmelerin devri ve ödeme vadeleri devir değerlemesinde incelenmelidir.
• Personel eğitim ve kıdem yoğunluğu: Turizm sektöründe personel deneyimi kritik. Mevcut personelin kalması (özellikle şef, resepsiyon müdürü, housekeeping müdürü) devir sonrası operasyonel sürekliliği sağlar. Kıdem birikimleri önemli yasal yükümlülüklerdir.

Otel ve pansiyon devralırken ilk kontrol edilmesi gereken belge Turizm İşletme Belgesi (TİB) ya da belediye işyeri ruhsatıdır. Her konaklama tesisi için farklı süreç işler.

A. Turizm İşletme Belgesi (TİB) — Büyük ve Yıldızlı Oteller

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve Turizm Tesislerinin Nitelikleri Hakkında Yönetmelik kapsamında yıldızlı oteller (1-5 yıldız), butik oteller ve belirli büyüklük/hizmet seviyesindeki konaklama tesisleri Turizm İşletme Belgesi (TİB) almak zorundadır. TİB, Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü tarafından verilir.

• İlk aşama <strong>Turizm Yatırım Belgesi (TYB)</strong>: tesis inşaat/tadilat aşamasında verilir.
• İkinci aşama <strong>Turizm İşletme Belgesi (TİB)</strong>: tesis işletime hazır olduğunda, fiziki ve hizmet denetimi sonrası verilir.
• Devir halinde TİB devralan adına yenilenir; mevcut yıldız sınıfı devam eder ama devalan için fiziki/hizmet denetimi yeniden yapılabilir.
• Başvuruda: tapu, yapı kullanma izni, mimari proje, iç dekorasyon raporu, itfaiye uygunluk, gıda işletme kayıt, personel listesi yer alır.
• TİB sahibi olmak vergi ve Bakanlık teşviklerinden yararlanma (Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde), tur operatörleriyle çalışma kolaylığı sağlar.

B. Belediye İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı

Küçük pansiyon, apart, butik konaklama tesisleri — TİB kapsamı dışında kalanlar — 2005/9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında belediyeden ruhsat alır. Sıhhi işyeri olarak değerlendirilir. Devir halinde faaliyet ve adres değişmiyorsa Yönetmelik m.8 uyarınca basit devir prosedürü uygulanır.

C. Yıldız Sınıfı Standartları (1-5 Yıldız)

Turizm Tesislerinin Nitelikleri Hakkında Yönetmelik ekinde her yıldız sınıfı için fiziki ve hizmet şartları tanımlıdır:

• 1-2 Yıldızlı Oteller: Temel hizmetler (resepsiyon, oda servisi), oda asgari m², özel banyo, sıcak su, temel mobilya. En az 10-20 oda kapasitesi. Ortak alan sınırlı.
• 3 Yıldızlı Oteller: Resepsiyon 24/7, restoran, asansör (4 kat+), klima, TV, minibar, güvenlik. En az 25-40 oda. Lobi ortak alan zorunlu.
• 4 Yıldızlı Oteller: Fitness/spor alanı, toplantı salonu, farklı restoran/bar seçenekleri, çamaşırhane servisi, daha yüksek oda standardı. En az 50-80 oda.
• 5 Yıldızlı Oteller: Gourmet restoran, 24/7 oda servisi, spa-wellness, kapsamlı toplantı tesisleri, valet park, concierge hizmeti, premium oda standartları. 100+ oda.

D. Gıda İşletme Kayıt Belgesi (Yemek Hizmeti Varsa)

Kahvaltı, restoran, bar veya yemek servisi veren tüm otel/pansiyonlar 5996 sayılı Kanun kapsamında gıda işletme kayıt belgesi almak zorundadır. Belge il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünce düzenlenir. Devir halinde devralan adına yenilenir; geçmiş gıda denetim raporları kontrol edilmelidir.

Mevzuat için 2634 sayılı Kanun ve Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü sayfasını inceleyin.

Aşağıdaki 10 adım; otel/pansiyon devrinde sırasıyla izlenmesi gereken süreci özetler. Sektör özelinde TİB devri, oda envanteri, personel devri ve online rezervasyon hesapları en kritik noktalardır.

1. 1. Niyet Mektubu ve Gizlilik Sözleşmesi

   Etki: Etki:Yüksek

   Otel/pansiyon devrinde ilk adım; alıcı ile satıcı arasında bağlayıcı olmayan bir niyet mektubu (LOI) imzalanmasıdır. Niyet mektubunda tarafların kimlikleri, devir konusu tesis (yıldız sınıfı, oda sayısı, TİB/ruhsat numarası), ön fiyat aralığı, due diligence süresi (45-60 gün), personel ve rezervasyon verisi erişim izni ile sıkı gizlilik hükümleri yer alır.

   Ön kontrolde talep edilen belgeler: TİB veya belediye ruhsatı, yapı kullanma izni, tapu, itfaiye uygunluk raporu, son 12-24 ay aylık ciro raporu (PMS + OTA cirosu ayrı), doluluk oranı ve ADR/RevPAR verileri, SGK işyeri dökümü, personel listesi ve kıdem cetveli, tur operatörü sözleşmeleri, Booking/Airbnb/Expedia hesap dökümleri ve yorum puanları, gıda işletme kayıt belgesi (yemek hizmeti varsa), son dönem vergi beyannameleri.

   Ön kontrol sürecinde tesisin bulunduğu bölgenin turistik konumu, ulaşım (havalimanı, otogar mesafesi), denizine/merkeze uzaklık, çevredeki rakip oteller ve genel destinasyon talebi incelenmelidir. Tesis en az 2-3 farklı günde gezilmeli, resepsiyon iş akışı izlenmelidir.

2. 2. TİB ve Yıldız Sınıfı Kontrolü

   Etki: Etki:Yüksek

   Turizm İşletme Belgesi (TİB) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü tarafından verilir. TİB kontrolü kritiktir.

   Kontrol edilecek unsurlar:

   • Belgenin güncel olması ve tesis adresiyle eşleşmesi.
   • Yıldız sınıfının belge üzerinde net belirtilmesi ve mevcut durumu yansıtması.
   • Yıldız sınıfı denetim raporları: Bakanlık periyodik denetim yapar; son denetim raporunda uyarı veya ihlal var mı?
   • Sınıflama Komisyonu kararları geçmişi (yıldız yükseltme/düşürme kararları).
   • Devir halinde Bakanlık'a yeniden başvuru yapılır; devralan ticari ve mali açıdan yeterli olmalıdır. Yıldız sınıfı tipik olarak korunur ama yeniden denetim yapılabilir.

   Belediye ruhsatlı (TİB olmayan) küçük pansiyon ve apartlarda 2005/9207 s. Yönetmelik m.8 uyarınca devralan noter onaylı devir sözleşmesiyle belediyeye başvurur; belediye yerinde denetim yapar.

   Yıldız sınıfı şartları Turizm Tesislerinin Nitelikleri Hakkında Yönetmelik ekinde listelenmiştir: oda m², banyo ölçüsü, ortak alan gereksinimleri, restoran-bar-spa hizmetleri, personel oranı, çok dilli hizmet, asansör, jeneratör. Eksiklik halinde sınıf düşürme riski.

3. 3. Oda Envanteri ve Fiziki Durum Tespiti

   Etki: Etki:Yüksek

   Oda envanteri otel/pansiyon devrinin en karmaşık adımıdır. Her oda ayrı envanter tablosunda listelenmelidir.

   Her oda için:

   • Oda tipi ve boyutu: Single/double/twin/triple/suite, m², deniz manzarası, balkon, engelli dostu.
   • Mobilya: Karyola, yatak (marka, yaş, yorgan-yastık), dolap, komidin, sehpa, masa, koltuk. Durum: iyi/orta/yenilemeli.
   • Tekstil: Nevresim, havlu, bornoz, perde, halı. Adet ve yaş.
   • Elektronik: TV (marka, model, yaş), klima, minibar, telefon, kart kilit sistemi, Wi-Fi, kasa.
   • Banyo: Klozet, duş kabini/küvet, lavabo, duş armatürü, saç kurutma.
   • Aydınlatma: Tavan, masa lambaları, yatak başı.

   Ortak alanlar için ayrı envanter: lobi mobilyası, resepsiyon (PMS yazılımı: Opera, ProTel, Elektra, Jaguar PMS), restoran/bar mobilyası ve ekipmanı, mutfak, spa/fitness (varsa), ofis.

   Teknik altyapı ayrı envanter: jeneratör (kapasite kVA, yaş, bakım kayıtları), kazan/merkezi ısıtma, klima santralı (VRF), asansör (TSE belgeli, yıllık kontrol), çamaşırhane ekipmanı, güvenlik sistemi (kamera + kayıt).

   Her kalem için fotoğraf + durum notu devir teslim tutanağına eklenir. Yıpranmış veya yenilemesi gerekli eşyaların maliyeti pazarlık için aşağı yönlü baskı unsurudur.

4. 4. Ciro, Doluluk ve RevPAR Analizi

   Etki: Etki:Yüksek

   Otel değerlemesinin temel girdisi operasyonel performanstır. Sektörel metrikler ayrı ayrı incelenmelidir.

   Kritik göstergeler:

   • Doluluk oranı (Occupancy): Satılan oda / toplam oda × 100. Sektör ortalaması %60-75; %80+ çok iyi, %50 altı zayıf.
   • Ortalama oda fiyatı (ADR — Average Daily Rate): Oda cirosu / satılan oda sayısı. Bölge ve yıldız sınıfına göre kıyaslanır.
   • RevPAR (Revenue Per Available Room): Oda cirosu / toplam müsait oda. En önemli tek gösterge.
   • Mevsim ayrıştırması: 12 aylık ciro serisi; yaz/kış, hafta içi/sonu, tatil dönemleri.
   • Segmentasyon: OTA (online) / direkt / kurumsal / tur operatörü ciroları ayrı.
   • F&B (Food & Beverage) cirosu: Restoran, bar, konferans yemeği. Orta otellerde %20-40 pay.

   Ciro ve doluluk verisi PMS raporları, kredi kartı ekstresi, e-defter berat dosyaları ve KDV beyannameleri ile çapraz kontrol edilmelidir. Sadece satıcının beyanına dayanmak risklidir.

   Sektörel benchmark için STR Global, Oxford Economics, TUROFED (Türkiye Otelciler Federasyonu) ve Kültür Bakanlığı istatistikleri kullanılır.

5. 5. Online Rezervasyon Platformları ve Yorum Puanları

   Etki: Etki:Yüksek

   Küçük-orta otellerde cironun %50-85'i online platformlardan gelir. Her platform için ayrı devir prosedürü uygulanır.

   Booking.com: Yorum puanı 7,5+ sağlıklı, 8,5+ rekabetçi. Mevcut hesap yeni işletici bilgileri ile güncellenir (puan korunur); yeni hesap açılırsa puan sıfırlanır. Booking Partner Support ile önceden görüşülmeli. Preferred Partner / Genius Partner etiketi korunmaya çalışılır. Komisyon %12-17 + öncelikli sıralama ek.

   Airbnb: Yorum puanı 4,7+ sağlıklı. Airbnb hesap devri teknik olarak zordur — hesap kişiye bağlı. Pratikte mülkiyet devri sonrası yeni hesap açılır veya mevcut sahiplik yapısı korunarak yönetici değişir. Superhost statüsü kişiye bağlı, devredilmez.

   Expedia / Hotels.com: Aynı grup; Expedia Partner Central üzerinden yönetim. Devir prosedürü Booking.com ile benzer. Komisyon %15-25.

   Trivago, Otelz.com, Tatilsepeti, Etstur: Yerli/meta-arama platformları; devir genelde daha esnektir.

   Tripadvisor + Google My Business: İşletme sahipliği devredilir; yorum puanı korunur. E-posta doğrulaması ve kurumsal hesap onayı gerekir.

   Yorum puanı pazarlık değerlemesinde çok önemlidir. Puan düşme riski varsa (örn. marka değişikliği) hava parasından somut indirim yapılmalı. Satıcının 1-3 ay geçiş desteği (marka değişimini yavaşça uygulama, satıcı desteği ile misafir ilişkileri) sözleşmeye yazılmalıdır.

6. 6. Tur Operatörü ve Kurumsal Sözleşmeler

   Etki: Etki:Yüksek

   Tatil bölgesi otellerinde tur operatörü cirosu %30-70 pay alır. Şehir iş otellerinde kurumsal anlaşmalar %15-30 pay tutar. Bu sözleşmelerin devri kritiktir.

   Tur operatörleri: Anex Tour, Pegas Touristik, Coral Travel, TUI, Thomas Cook (iflas sonrası yeniden doğmuş brandler), Detur, Jet2Holidays, TEZ Tour, Joy Tourism, Intourist.

   Kontrol edilecek unsurlar:

   • Sözleşme süresi ve yenileme hükümleri (genelde 1-3 yıl).
   • Toplu rezervasyon + iptal hakkı (örn. overbooking toleransı).
   • Ödeme vadesi (30-90 gün) ve kur koruma.
   • Taraf değişikliği (devir) hükmü: sözleşme devralanla otomatik devam ediyor mu? Yoksa yeniden onay mı gerekiyor?
   • Hizmet kalite garantileri ve cezalar.
   • All-inclusive paketleri için yemek-içki dahil kapsam.

   Kurumsal anlaşmalar (büyük şirket, holding, uluslararası firmalar, konsolosluklar): aylık oda rezervasyonu, ayrıcalıklı ücretler, fatura koşulları. Sözleşmelerin devir halinde devamı netleştirilmeli.

   Büyük tur operatörünün çıkması ciroyu %20-40 düşürebilir; satıcının büyük ortakları önceden tanıtma görüşmeleri yapması (hand-over) ve earn-out yapısı (devir bedelinin bir kısmının müşteri devam şartına bağlı ödenmesi) bu riski dağıtır.

7. 7. Personel Devri (Resepsiyon, Kat, Mutfak, Temizlik)

   Etki: Etki:Yüksek

   Otel personel yapısı karmaşıktır. Pozisyonlar departmanlara göre ayrılır:

   Ön Büro (Front Office): Resepsiyon müdürü, gece resepsiyonisti, rezervasyon personeli, concierge, bagaj taşıyıcı. 24/7 çalışır.

   Kat Görevlileri (Housekeeping): Housekeeping müdürü, oda temizlikçisi, çamaşırhane personeli, kat nezaretçisi.

   Mutfak (Kitchen): Şef, sous chef, aşçı, komi, bulaşıkçı.

   Servis (F&B): Restoran müdürü, garson, komi, barmen, housekeeper.

   Teknik (Engineering): Teknik müdür, elektrikçi, tesisatçı, HVAC teknisyeni, havuz bakım (varsa).

   Güvenlik + Diğer: Güvenlik, vale park, spa/fitness personeli.

   İş Kanunu m.6 uyarınca işyeri devri iş sözleşmelerini sonlandırmaz; personel aynı şartlarla devam eder. Kıdem hesabı toplam süre üzerinden yapılır. TBK m.202 + İş K. m.6 uyarınca alıcı ve satıcı 2 yıl müteselsil sorumludur.

   Devir öncesi her personel için: SGK işe giriş bildirgesi, hizmet döküm cetveli, iş sözleşmesi, yıllık izin, fazla mesai, İSG eğitim belgeleri, avans ve prim hesapları toplanır. Kritik pozisyonlar (şef, resepsiyon müdürü, housekeeping müdürü) sözleşme ile en az 6 ay kalmaya bağlanmalı.

   Mevsimlik çalışma: Tatil bölgesi otellerinde yaz-kış mevsim başı/sonu personel hareketi vardır. Gerçek işten çıkarmaya dönüşmüş hatalı uygulamalar tazminat riski doğurur; devir öncesi mevsimlik personel yapısı denetlenmeli.

8. 8. Müşteri Veritabanı, Marka ve Dijital İtibar

   Etki: Etki:Orta

   Otelin en önemli gayri maddi varlıklarından biri tekrar eden müşteri portföyü ve dijital itibar varlığıdır.

   Müşteri veritabanı: PMS'de kayıtlı (Opera, ProTel, Elektra) misafir bilgisi, tekrarlı konaklama sayısı, tercihler, sadakat programı üyeleri. 6698 sayılı KVKK kapsamında hassas veri — devir sürecinde KVKK protokolü gerekir (aydınlatma, açık rıza, veri transfer protokolü).

   Marka ve tescil: Otel adı TPMK'da tescilli ise 6769 sayılı Sınai Mülkiyet Kanunu m.148 uyarınca marka devri yapılır. Logo, slogan, görsel kimlik materyalleri (broşürler, oda tanıtım videoları) sözleşme kapsamında.

   Web sitesi ve sosyal medya: Domain, hosting, tasarım dosyaları, Google Analytics, Facebook/Instagram hesapları, YouTube kanalı. Her hesap için kullanıcı adı ve şifre devir teslim tutanağında teslim edilir.

   Dijital itibar: Booking/Airbnb/Tripadvisor yorum puanları (yukarıda detay), Google İşletme yorumları. Devir sonrası puanın düşmemesi için marka geçişi yavaş yapılmalıdır (örn. ad değişikliği yaparken "eskiden X olarak bilinen" etiketi, sahiplik değişikliğinin misafirlere duyurulmaması ilk 3-6 ayda).

   Sadakat programı: Varsa puan bakiyeleri, hediye rezervasyonları ve ömür boyu hakları devir sözleşmesinde yönetilmelidir. Misafirlerin kazanılmış haklarının tanınması marka sürekliliği için şarttır.

9. 9. Devir Sözleşmesi, TİB Başvurusu ve Tescil

   Etki: Etki:Yüksek

   Ticari işletme devri TTK m.11/3 uyarınca yazılı şekilde yapılmak ve ticaret siciline tescil edilmek zorundadır. Otel/pansiyon için paralel olarak TİB veya belediye ruhsat devir süreci de işletilir.

   Devir sözleşmesinin zorunlu maddeleri: taraflar kimlik bilgileri, devir konusu tesis (yıldız sınıfı, oda sayısı, TİB numarası), devir bedeli ve ödeme planı, taşınmaz mülkiyet durumu (kiracı ise kira sözleşmesi devri; malik ise ayrı tapu süreci), hava parası + demirbaş + stok ayrımı, oda ve ortak alan envanteri (fotoğraflı ek), teknik altyapı envanteri, müşteri veritabanı ve sadakat programı aktarımı (KVKK protokolü), personel devri ve kıdem yükü, online platform hesapları, tur operatörü ve kurumsal anlaşmalar durumu, marka/logo/domain devri, rekabet yasağı (TTK m.55 + TBK m.26), teminat hükümleri.

   TİB başvurusu: Noter onaylı devir sözleşmesi, devralanın ticari-mali yeterlilik belgeleri, İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne sunulur. Bakanlık incelemesi 1-3 ay sürer.

   Damga vergisi ticari işletme devrinde binde 9,48'in ¼'üdür. Ticaret sicili tescili ve SGK işyeri nakil ile birlikte vergi dairesi devir bildirimi eş zamanlı yapılır.

10. 10. Kapanış ve Devir Bedeli Pazarlığı

    Etki: Etki:Yüksek

    Kapanış gününde; devir bedeli ödenir, anahtar teslim edilir, PMS yazılımı yönetici şifreleri aktarılır, online platform hesapları devralana aktarılır, müşteri veritabanı ve sadakat programı bilgileri teslim edilir, oda envanteri ve ortak alan mobilyası tutanakla devredilir, personel dosyaları teslim edilir. Kapanış sonrası alıcı; TİB veya belediye ruhsat yenileme takibi, vergi dairesi devir bildirimi, SGK işyeri nakil, tur operatörleriyle yeni sözleşme yürütme ve dijital itibar geçiş yönetimi işlemlerini yapar.

    Otel/pansiyon devir bedeli pazarlığı; konum (plaj/deniz mesafesi, şehir merkezi, havalimanı), yıldız sınıfı, oda sayısı ve fiziki durum, son 12-24 ay ADR/RevPAR, Booking/Airbnb yorum puanı, tur operatörü sözleşmeleri, personel kadrosunun kalıcılığı, marka bilinirliği, taşınmaz mülkiyeti (ev sahibi mi kiracı mı) ve kalan kira süresinden oluşur. Piyasa referansı: yıllık net kârın 4-8 katı bandında; premium lokasyonda markalı otellerde 8-12 kat olabilir. Gayrimenkul sahibi işletmelerde değerleme ayrı yapılır (taşınmaz + işletme ayrı).

    Pazarlık kaldıraçları: (1) sıfırdan otel açma maliyetine kıyasla fark, (2) yıldız sınıfı koruma riski (iyileştirme maliyeti), (3) OTA yorum puanı düşme riski, (4) tur operatörü sözleşmesi kaybı ihtimali, (5) şef/resepsiyon müdürü kalma durumu, (6) oda yenileme maliyeti, (7) taşınmaz kira süresi (kiracı ise). Detaylı hava parası faktörleri için: /rehber/hava-parasini-belirleyen-faktorler-nelerdir. Hava parası mutlaka fatura + KDV'li ödenmelidir.

Otel/pansiyon devrinde envanter fiziki demirbaşlarla gayri maddi varlıkların birlikte devredildiği en karmaşık adımdır. Devir sözleşmesi ekinde her oda için ayrı envanter tablosu tutulmalıdır.

A. Oda Tipi ve Yatak Kapasitesi

• Single, double, twin, triple, suite, aile odası dağılımı.
• Yatak boyutu (French bed, Queen, King, twin bed).
• Oda m² dağılımı, balkon/teras olan odalar, deniz manzaralı odalar.
• Engelli dostu oda sayısı (TİB şartıdır).
• Connecting room (geçişli aile odası) sayısı.

B. Oda İçi Mobilya ve Tekstil

• Karyola, başlık, yatak (yaş ve marka), şilte, yastık, yorgan.
• Nevresim seti, havlu, bornoz (oda başı minimum 2 set + yedek).
• Dolap, komidin, sehpa, masa, koltuk/sandalye.
• Perde, halı, aydınlatma (tavan + masa + yatak başı).
• Ayna, duvar dekorasyonu.

C. Oda İçi Elektronik ve Teknik

• TV (marka, model, yaş) + kablo veya uydu bağlantısı.
• Klima (split, santral, VRF sistemi) — tesisat bakım kayıtları.
• Minibar (buzdolabı) — stok listesi ayrı.
• Telefon + PMS bağlantısı.
• Elektronik kart kilit sistemi (RFID, magnetik, mobile key).
• Wi-Fi router ve sinyal gücü (oda başı ölçümü).
• Kasa (safe box) — varsa.

D. Banyo Ekipmanı

• Klozet, duş kabini/küvet, lavabo, ayna, banyo dolabı.
• Duş armatürü (marka), duş kafası, musluk.
• Saç kurutma makinesi, büyütme aynası.
• Havlu askısı, sabunluk, çöp kutusu.

E. Ortak Alan ve Teknik Altyapı

• Jeneratör: Marka, kapasite kVA, yaş, bakım kayıtları. Büyük otellerde zorunlu.
• Kazan + merkezi ısıtma sistemi: Doğalgaz/mazot tipi, yakıt deposu, radyatör/fan coil.
• Klima santrali (varsa): Merkezi sistem, VRF, su soğutma grubu.
• Asansör: TSE belgeli, yıllık kontrol sertifikası.
• Resepsiyon alanı: PMS yazılımı (Opera, ProTel, Elektra, Jaguar PMS), kasa, POS.
• Mutfak + restoran alanı: Endüstriyel ekipman, soğuk zincir, davlumbaz, gıda kayıt belgesi.
• Bar / lobi / toplantı salonu: Mobilya, ses sistemi, projeksiyon.
• Çamaşırhane: Endüstriyel çamaşır makinesi, ütü sistemi (varsa).

Otel/pansiyon devrinin en kritik gayri maddi varlıklarından biri online rezervasyon platformlarındaki hesap, yorum puanı ve müşteri veritabanıdır. Her platformun kendi devir prosedürü ve politikası vardır.

A. Booking.com

• Yorum puanı (0-10): 7,5+ sağlıklı, 8,5+ rekabetçi, 9+ premium.
• Devir genelde mevcut hesabın yeni işletici bilgileri ile güncellenmesi şeklinde olur; yeni hesap açılırsa yorum puanı sıfırlanır. Devir süreci Booking.com Partner Support ile önceden görüşülmeli.
• Komisyon yapısı: standart %12-17, öncelikli sıralama (Preferred Partner) %3-5 ek. Devir sonrası bu anlaşma yenilenebilir.
• Superhost / Genius Partner etiketi varsa korunmaya çalışılır.

B. Airbnb

• Yorum puanı (1-5): 4,7+ sağlıklı, 4,8+ rekabetçi.
• Airbnb hesap devri zordur; hesap kişiye bağlıdır ve teknik olarak devredilmez. Pratikte mülkiyet devri sonrası yeni hesap açılır veya mevcut sahibin ortağı/yöneticisi olarak atanır.
• Superhost statüsü kişiye bağlıdır, devredilmez.
• Uzun süreli kiralama (aylık/yıllık) modunda 2-3 ay gelir kaybı olabilir.

C. Expedia, Hotels.com, Trivago, Otelz.com

• Expedia: Booking.com ile benzer devir prosedürü; Expedia Partner Central üzerinden.
• Hotels.com: Expedia grubu; aynı hesap yönetimi.
• Trivago: meta-arama; ödemeyi kendi yapmaz, OTA'lardan yönlendirir.
• Otelz.com, Tatilsepeti, Etstur: yerli OTA'lar. Genelde daha esnek devir.

D. Tripadvisor ve Google İşletme

• Tripadvisor: işletme sahipliği devredilebilir; yorum puanı korunur.
• Google My Business / Google Maps: hesap yönetimi yeni sahibe atanabilir.
• Her iki platform devir sürecinde e-posta doğrulaması gerektirir.

E. Ciro Payı ve Pazarlık Etkisi

Online platform cirosu küçük-orta otellerde toplam cironun <strong>%50-85</strong>'idir. Yüksek yorum puanı (Booking 8,5+, Airbnb 4,8+) işletmenin prim yapmasına neden olur. Devir sırasında puan kaybı riski varsa hava parasından somut indirim yapılmalıdır.

Otel/pansiyon devirlerinde ilk kez alıcı olanların sıkça düştüğü hatalar:

• Turizm İşletme Belgesi kontrolünü ihmal etmek. TİB olan bir tesisin devri vergi teşviklerinden yararlanma, tur operatörleri ile kolay iş yapma ve kurumsal rezervasyon alma avantajı sağlar. TİB yoksa sadece belediye ruhsatlı olarak çalışmak dezavantajdır. Belgeyi güncel ve devre uygun kontrol etmek şarttır.
• Yıldız sınıfı şartlarının uyumsuzluğunu gözden kaçırmak. Yönetmelik ekindeki fiziki + hizmet şartları yeniden denetimde kontrol edilir. Eksiklik durumunda yıldız sınıfı düşürülebilir — 4 yıldızdan 3'e düşen otel piyasada değer kaybeder. İyileştirme maliyeti milyonlara çıkabilir.
• Online yorum puanına önemsiz gibi bakmak. Booking.com 8+ puan ve Airbnb 4,7+ puan aynı odayı günlük 1.000 TL değil 2.500 TL'ye sattırır. Devir sonrası puan düşerse rezervasyon hızlı azalır. Devir sözleşmesinde marka ve dijital itibarın korunması için satıcının geçiş desteği (hand-over) şart.
• Oda envanterini yerinde saymamak. Her oda için mobilya, tekstil, elektronik durumu ayrı sayılmalıdır. Yaş, marka, çalışır durumda olup olmadığı fotoğraflı tutanakla belgelenir. Eksik veya yıpranmış eşya yenileme maliyeti milyonlara çıkabilir.
• Mevsimsel ciro ve doluluk oranı analizini kısa tutmak. Sahil otellerinde sadece Haziran-Ağustos görmek yanıltıcıdır — 12 ay ciro serisi, doluluk oranı (occupancy), ortalama oda fiyatı (ADR) ve RevPAR (Revenue Per Available Room) ayrı ayrı incelenmelidir. Sektörel benchmark ile kıyas yapılmalı.
• Tur operatörü sözleşmelerini okumamak. Tatil otellerinde Anex, Pegas, Coral, TUI gibi tur operatörleri ile yapılan toplu rezervasyon sözleşmeleri ciroya %30-50 pay alır. Sözleşme süresi, iptal hakkı, ödeme vadeleri ve devir hükümleri okunmalı; devredilemeyen anlaşma ciro kaybı yaratır.
• Personel kıdem yükünü hafife almak. Turizm personeli genellikle uzun yıllık kıdemlidir — özellikle şef, resepsiyon müdürü, housekeeping müdürü. İş K. m.6 uyarınca işyeri devri sözleşmeleri sonlandırmaz; alıcı ve satıcı TBK m.202 uyarınca 2 yıl müteselsil sorumludur. SGK hizmet dökümleri ve kıdem hesapları mutlaka çıkarılmalı.
• Mevsim sonu personel durumu analizini atlamak. Tatil bölgesindeki tesisler mevsim sonunda personeli çıkarır, yeni sezonda geri çağırır. Bu yapı iş hukukunda karmaşıktır — gerçek işten çıkışa yol açan hatalı uygulamalar tazminat riski doğurur. Devir öncesi mevsimlik personel yapısı denetlenmeli.
• Gıda işletme kayıt belgesini ihmal etmek. Kahvaltı, restoran, bar hizmeti veren tüm tesisler 5996 s. Kanun kapsamında gıda işletme kayıt belgesi almak zorundadır. Mutfak hijyen denetimleri ve personel hijyen belgeleri (MEB onaylı) kontrol edilmeli.
• Marka, web sitesi ve dijital varlık devrini sözleşmeye yazmamak. Otelin adı (tescilli ise 6769 s. Sınai Mülkiyet Kanunu), web sitesi, sosyal medya hesapları, PMS yazılımı erişimi, müşteri veritabanı (KVKK uyumlu), sadakat programı üyeleri devir sözleşmesinde ayrı kalemlerle yer almalıdır.

Otel/pansiyon devrinde kullanılan kavramlar için sözlük girdilerimize başvurabilirsiniz.

• Hava Parası
• İşletme Devri
• Devir Sözleşmesi
• İşletme Ruhsatı
• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı
• Devren Kiralık
• Devren Satılık
• Kira Sözleşmesi Devri
• TBK m.323
• Peştamallık
• Ciro

Otel/pansiyon devir pazarlığı öncesi güncel ilanlar üzerinden emsal fiyatları ve pazar tavanını değerlendirebilirsiniz. Şehir bazlı güncel devren otel/pansiyon ilanları için /ilanlar/devren-otel-antalya sayfamıza bakın.

Son Devren İlanlar

Pazarlık tavanınızı belirlerken aynı sektör ve konumdaki güncel emsalleri görmek faydalıdır.

Tüm Devren İlanlarını Gör

Öne Çıkan

₺2.250.000

Mehmet Akif Mh. Çekmeköy'de 70 m² Hazır Restoran Devren Kiralık, Düşük Kira

Mehmet Akif Mh., Çekmeköy, İstanbul

Detayları görün

DevredinÖne Çıkan

₺5.249.000

Maltepe Bağdat Caddesi'nde 9+1 Kadın Doğum Muayenehanesi ve Medikal Estetik Kliniği

Cevizli Mah., Maltepe, İstanbul

Detayları görün

₺15.000.000

Antalya Muratpaşa Tahılpazarı'nda 350 m² Franchise Dönerci, Full Donanımlı ve Aktif

Tahılpazarı Mh., Muratpaşa, Antalya

Detayları görün

₺6.500.000

Avcılar Denizköşkler'de İBB Sosyal Tesisleri Karşısı 160 m² Devren Tekel Market

Denizköşkler Mh., Avcılar, İstanbul

Detayları görün

₺1.250.000

İnönü Mh. Küçükçekmece'de 320 m², Tam Donanımlı Devren Ekmek Fırını

İnönü Mh., Küçükçekmece, İstanbul

Detayları görün

DevredinÖne Çıkan

₺17.990.000

8

Nişantaşı Teşvikiye'de 2 Katlı Hazır Kurulu Premium Güzellik Merkezi Devren Kiralık

Harbiye Mah., Şişli, İstanbul

Detayları görün

Bu rehberdeki her yasal referans, rakam veya örnek aşağıdaki birincil (mevzuat, Kültür ve Turizm Bakanlığı) ve ikincil (sektörel yayın, turizm birlikleri) kaynaklara dayanır.

1. [1]2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
2. [2]Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
3. [3]Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü — Kültür ve Turizm Bakanlığı
4. [4]Turizm İşletme Belgesi Başvuru Kılavuzu — Kültür ve Turizm Bakanlığı YİGM
5. [5]2005/9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
6. [6]5996 sayılı Veteriner Hizmetleri, Bitki Sağlığı, Gıda ve Yem Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
7. [7]Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi
8. [8]Türkiye Otelciler Federasyonu (TUROFED) — TUROFED
9. [9]6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu — Mevzuat Bilgi Sistemi
10. [10]6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.202, m.323, m.344) — Mevzuat Bilgi Sistemi
11. [11]4857 sayılı İş Kanunu (m.6) — Mevzuat Bilgi Sistemi
12. [12]6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (m.11/3) — Mevzuat Bilgi Sistemi
13. [13]Booking.com Partner Center — Ownership Transfer — Booking.com
14. [14]Kültür ve Turizm Bakanlığı Turizm İstatistikleri — Kültür ve Turizm Bakanlığı