Franchise Dünyasında "Konum" Her Şeydir
"Konum, konum, konum." Bu sadece bir tekerleme değil, aynı zamanda işletme açarken ve franchise yatırımı yaparken başarının temelidir. Franchise almayı düşünen girişimcilerin yaptığı en büyük hata, markanın gücüne güvenip dükkanın yerini önemsememektir. Dünyanın en ünlü markasını da getirseniz, yanlış bir konumda o markanın iş yapması çok zordur.
Amacınız görünürlüğü yüksek, müşterinin kolay ulaşabileceği ve maliyeti bütçenize uygun bir yer bulmaktır. Peki bu süreci nasıl yönetmelisiniz?
Öne Çıkanlar:
- Lokasyon İşin Kalbidir: Franchise başarısında en büyük etken genellikle markanın kendisi değil, seçilen dükkanın konumudur.
- Son Söz Markanındır: Genellikle franchise bölgenizi marka belirler, ancak o bölge içindeki dükkanı siz bulursunuz. Son onayı mutlaka marka (franchisor) verir.
- Acele Etmeyin: İlk bulduğunuz dükkanı kiralamayın. Elinizde kıyaslama yapabileceğiniz bir "aday listesi" olsun.
- Ucuz Kira Tuzağına Düşmeyin: Kirası ucuz diye görünürlüğü az veya otoparkı olmayan bir yeri seçmek, uzun vadede size çok daha fazla para kaybettirebilir.
- Kira Sözleşmesine Dikkat: Gizli giderler, aidatlar ve tadilat izinleri konusunda sözleşmeyi dikkatlice okuyun. Özellikle AVM içerisinde açacaksanız işletmenizi, mutlaka rehberimizi okuyun.
Dükkanın Yerini Kim Seçiyor?
Yeni girişimcilerin en çok sorduğu sorulardan biri şudur: "Dükkanımı nereye açacağımı ben mi seçiyorum, yoksa marka mı?" Cevap: Her ikisi de.
Genellikle marka sahibi (franchisor) size bir bölge tahsis eder. Örneğin, "Kadıköy bölgesi senin" derler. Bu sınırlar nüfus yoğunluğu ve pazar araştırmasına göre çizilmiştir ve genelde değiştirilemez. Ancak bu sınırlar içinde hangi sokakta, hangi dükkanı tutacağınızı bulmak çoğunlukla sizin sorumluluğunuzdadır.
Bu süreci bir ortaklık gibi düşünün. Siz sahada koşturup en iyi potansiyeli olan dükkanları bulursunuz, marka sahibi ise tecrübesiyle "Burası standartlarımıza uygun" veya "Burada iş yapamayız" diyerek son kararı verir.
Markanızın Tecrübesini Kullanın
Bu süreçte yalnız başınıza aksiyon almaktan kaçının. Unutmayın, siz para kazanırsanız marka sahibi de kazanır (royalty bedelleri sayesinde). Bu yüzden size yardım etmek onların da çıkarınadır.
İyi bir franchise markası size şunları sunabilir:
- Demografik Veriler: O mahallede kimler yaşıyor? Gelir düzeyleri ne? Yaşayanların yaş dağılımı nedir?
- Pazar Trendleri: O bölge gelişiyor mu, yoksa eski popülerliğini kaybediyor mu?
- Emlak Desteği: Kira pazarlığı yaparken veya sözleşme incelerken kendi uzmanlarını devreye sokabilirler.
Henüz anlaşma aşamasındaysanız, markaya "Bana yer bulma konusunda nasıl destek vereceksiniz?" diye mutlaka sorun.
Tek Bir Seçeneğe Bağlı Kalmayın
Dükkanı bir an önce açma heyecanıyla, gördüğünüz ilk "Kiralık" tabelasına aşık olmak çok kolaydır. Ancak sabırlı olmak size para kazandırır.
Kendinize en az 3-4 dükkandan oluşan bir liste hazırlayın. Neden mi?
- Kıyaslama: Farklı dükkanların yaya trafiğini ve görünürlüğünü yan yana koyup değerlendirebilirsiniz.
- Pazarlık Gücü: Eğer elinizde alternatifler varsa, mülk sahibiyle kira pazarlığı yaparken eliniz daha güçlü olur. "Kirayı düşürmezseniz diğer seçenekle ilerleyeceğim" diyebilirsiniz.
- B Planı: Belediyeden ruhsat alamazsanız veya mülk sahibi son anda vazgeçerse, işiniz aksamaz; diğer seçeneğe geçersiniz.
Değerlendirmeniz Gereken Kritik Faktörler
Dükkan bakarken sadece kiraya odaklanmayın. İşte iyi lokasyonların temel özellikleri:
Rekabet Durumu Müşterinin olduğu yerde olmak iyidir, ancak herkesin aynı işi yaptığı bir yerde olmak risklidir. Doğrudan rakiplerinizi inceleyin: İşleri nasıl? Fiyatları ne durumda? Ayrıca franchise sözleşmenizdeki bölge korumasına bakın. Siz dükkanı açtıktan sonra marka, iki sokak öteye başka bir şube daha verebilir mi? Bunu netleştirin.
Demografik Yapı (Hedef Kitle) Kalabalık bir yer her zaman iyi bir yer demek değildir. Önemli olan "doğru" kalabalıktır. Örneğin lüks bir kahve dükkanı açacaksanız, gelir düzeyi yüksek bir muhit seçmelisiniz. Bölgedeki insanların yaşı, geliri ve yaşam tarzı sizin markanızla uyuşuyor mu?
Erişilebilirlik Müşteri size ne kadar kolay ulaşabiliyor? Ana yollara yakın mı? Toplu taşıma durakları var mı? Eğer bir müşterinin otoparkınıza girmesi için trafikte cambazlık yapması gerekiyorsa, muhtemelen rakibinize gidecektir…
Görünürlük Tabelanız yoldan veya kaldırımdan rahatça görünüyor mu? Ara sokakta, kuytuda kalmış bir dükkanın kirası ucuz olabilir ama müşterinin sizi bulması için harcayacağınız reklam parası, kira tasarrufunuzu silip süpürecektir. Dükkanınızın kendisi, en büyük reklamınız olmalıdır.
Yaya Trafiği Özellikle perakende (giyim vb.) veya gıda işi yapacaksanız, dükkanın önünden geçen insan sayısı hayati önem taşır. Günün farklı saatlerinde dükkanın önünde durup insanları sayabilirsiniz. Ayrıca mutlaka belediye planlarına bakın. Önünüzdeki kaldırım 2 yıl sürecek bir metro inşaatıyla kapanacaksa oradan uzak durmakta fayda var.
İmar ve Ruhsat Durumu Bir yeri kiralamadan önce, oranın yapmak istediğiniz işe uygun olup olmadığını (imar durumu) mutlaka belediyeden sorgulayın. Ayrıca tabela kısıtlamalarına dikkat edin. Bazı belediyeler büyük veya ışıklı tabelalara izin vermeyebilir.
Otopark Sorunu Türkiye (özellikle de İstanbul) şartlarında otopark çoğu zaman müşteri için en belirleyici faktördür. Otoparkınız yoksa veya çok darsa, müşteriler strese girer ve bir daha gelmek istemeyebilirler. Yan komşunuzun otoparkı işgal edip etmediğine de dikkat edin.
Kira Sözleşmesinin Detayları Pek çok işletme, kötü yapılmış kira sözleşmeleri yüzünden sıkıntı yaşayabilir. Sadece aylık kiraya bakmayın. Stopaj, ortak giderler (aidat) gibi maliyetleri hesaplayın. İşler kötü giderse dükkandan çıkma hakkınız veya devir hakkınız var mı? Dükkanı markanın konseptine göre tadil etmenize izin veriliyor mu? Bunlar çok kritiktir.
Bölgenin Geleceği Sadece bugüne değil, yarına da bakın. O mahalle gelişiyor mu? Yakına yeni konut projeleri veya üniversite yapılıyor mu? Yoksa nüfusun azaldığı, binaların eskidiği bir bölge mi? Gelişmekte olan bölgeler uzun vadede daha fazla kazandırabilir.
Ne Zaman Vazgeçmeli?
Bazen en iyi anlaşma, yapmadığınız anlaşmadır. Şu işaretleri görürseniz oradan uzaklaşmada fayda olabilir:
- Aşırı Doygunluk: Aynı sokakta sizin işinizi yapan 5 dükkan daha varsa, rekabet avantajınızı korumak çok zorlaşacaktır.
- Yüksek Boşluk Oranı: Sokaktaki dükkanların yarısı boşsa veya sürekli el değiştiriyorsa, orada bir sorun (kötü mülk sahibi, düşük müşteri potansiyeli vb.) olabilir demektir.
- Belirsiz Kira Şartları: Mülk sahibi zam oranları veya giderler konusunda net konuşmuyorsa, o sözleşmeyi imzalamayın.
Sonuç
Lokasyon seçimi, ticarette geri dönüşü en zor kararlardan biridir. Kötü bir lokasyon harika bir markayı batırabilirken, harika bir lokasyon vasat bir markayı bile uçurabilir. Acele etmeyin, markanızın verilerinden faydalanın ve en ucuz kirayı değil, en çok kazandıracak konumu seçmeye odaklanın. Franchise açmak istiyorsanız ancak henüz göz atma fırsatınız olmadıysa, mutlaka ‘‘Franchise Açmadan Önce Sorulması Gereken Sorular’’ yazımıza göz atın.
